こんな立地は超危険!人々の行動が分散する街の構造に注意!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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これまで、
 
「繁盛立地」とは、端的に言えば、
「TGや動線が形成されている場所」である

 
と、何度も申し上げてきました。
 
 
TGや動線が形成されているというのは、
つまり、そこに「人が集まる理由」があるということです。
 
駅や商業集積があったり、
それらと住宅街を繋ぐ道路であったり、
人々が集中するからこそ、
そこにビジネスチャンスが生まれるのです。
 
 
 
このことは、裏を返せば、
 
「人々が集まらない場所は儲からない」
 
ということでもあります。
 
さらにもっと突っ込んだ言い方をすれば、
 
「人々が分散してしまう場所は危険」
 
ということです。
 
 
 
 
このような場所は、そこかしこにあります。
 
今回は、そんな危険な立地について、
代表的な2つのパターンをご紹介します。
 
 
 
 
1.複数の駅と駅の間
 
ひとつめは、周辺に複数の駅があり、
それらの駅のなかほどにお店がある場合
です。
 
このような街では、
物件周辺に住む人々、
あるいは働く人々の行動が、
日常的に各駅の方向へ分散する傾向にあるのです。
 
 
複数の駅による人々の行動分散
 
 
上図で言えば、例えば、
お店がA駅に近ければ、
「A駅を利用するために集まってくる人」
をお客さんにできます

 
しかしながら、A駅とB駅の間のエリアの人々は、
少しでも近い方の駅を利用しようとするので、
ちょうど中間地点は、空白地帯になってしまう
のです。
 
 
こうした立地では、飲食店はもちろんのことですが、
大型で集客力のあるスーパーマーケットなどでも、
マイナスの影響が大きく出ることが分かっています。
 
 
よく、不動産屋からの物件情報に、
「2駅利用可能の好立地!」
みたいに書いてあることが、ありますよね。
 
駅が2つあるから、その両方を利用できる、
つまり「お客さんが2倍集めやすいですよ」というような
意味合いでのアピールです。
 
確かにこのことは、「住居物件」であれば、
とても便利でプラスポイント
となります。
 
しかし、「店舗物件」として考えると、
前述のようなことが理由で、
まったく反対の大きなマイナスポイント
なのです。
 
これは、とりわけ初めて出店する個人事業者が、
よく陥りやすい落とし穴です。
 

住居としての自分の「利用しやすさ」と、
店舗としてのお客さんの「利用しやすさ」は、
180度反対の見方をするくらいのつもりが必要
です。
 
 
 
 
 
2.碁盤の目状の道路構造
 
ふたつめは、縦横に並行する道路が複数通っていて、
碁盤の目状の構造になっているエリアです。
 
こうした道路構造の街では、
どの道路を通っても目的地へ着けてしまうため、
「人々がとりわけ集中する道路」
というものができにくい
のです。
 
 
碁盤目状の道路の問題点
 
 
この図でいうところの、
経路Aも経路Bも距離は同じですから、
どっちの道を通ってもいいわけで、
「この道を通らなければ」という必然性が無いのです。
 
こうした碁盤の目状道路の中にお店があっても、
人々が物件の前を行き来する必然性が低くなり、
ひいては来店行動も起こりにくくなります。
 
 
このようなケースでも、複数駅の時と同じように、
「自分にとって便利」という目線で見てしまうと、
 
「道路が何本も通ってる=便利だからお客さんが沢山来る」
 
というような発想をしてしまいかねません。
 
しかしながら、こうしてよくよく考えてみると、
お店の前を人々が通る確率が低くなるのですから、
繁盛の可能性も低くなることがお分かりになるでしょう。
 
 
 
もちろん、碁盤の目状の構造をしている街でも、
鉄道駅の駅口や商業施設がある道路や、
往来する必然性の高い横断歩道がある交差点などは、
その他の道路と比べて集中度は高まります。
 
そうした場所を見極めて出店していければ、
まだ、可能性はあると言えるでしょう。
 
 
このような構造で代表的な場所はといえば、例えば、
東京の銀座エリアや京都の四条烏丸エリアなどですが、
やはり少しでも集中度の高い道を選んで出店できるかが、
明暗を分けているのは間違いありません。
 
 
 
 
 
このように、見方によっては、繁盛しそうに見えてしまう場所ながら、
実際にはきわめて大きな危険をはらむ、「人々が分散する構造」には、
細心の注意を払って出店するようにしてください。
 
できれば、なるべく避けることを、
お勧めしたいところですが。
 
 
 
 
 
なお、以前書いたブログにて、まさにその事例も紹介しています。
よろしければこちらもどうぞ。
 
二兎を追う者は一兎をも得ず!~駅が2つある場合、その真ん中に出店するのはNG~

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