10人中8人が「良い」と言う立地はあえて避けるべき理由

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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立地調査をせず、取り急ぎ「なんとなく」で
立地の良否を知るための方法として、
 
「坪当たり家賃単価(以下、坪単価)」
 
を見るというお話があります。
 
 
この坪単価が高ければ高いほど「良い立地」であり、
逆に、低ければ低いほど、「悪い立地」ということです。
 
 



このことは、一般的に言えば確かにその通りです。
 
確かに、数多くの物件を見ていくと、
「立地の良否」と「坪単価の高低」に、
相関関係は認められます。
 
 
 


 
しかしながら・・・・

では、坪単価さえ分かれば立地調査をしなくてもいいなんて、
そんなことがあるはずはありませんね。
 

 
それらに「相関関係」はあれども、

直接的な「因果関係」はないのですから。
 


つまり、
「立地が良い」から、「坪単価が高い」という、
そういう理屈ではないということです。
 




 
ではなぜ坪単価が高くなるかというと、それは、
 
「市場原理が働いているから」
 
に他なりません。
 

分かりやすく言いますと、
 
「その物件を欲しがる人が多いから高くなる」
 
ということです。
 


オークションみたいなものですね。

多くの人がその物件に出したいと手を挙げるから、
大家さんとしては、一番良い条件を出してくれた人に、
貸してあげたくなる・・・・という。
 
直接的にそういうやりとりがされるかはともかく、
結果的に、物件の家賃とは、そのようなイメージで決まります。
 


 
 
では、物件を欲しがる人というのは、
全員が「立地の良さ」を理由にしているでしょうか?
 
と考えてみると、必ずしもそうではないでしょう。
勿論、「誰が見ても悪いと分かる立地」を欲しがる人は、
そうそういるわけがありません。
 


ただし、
「立地が良いと判定できる」ということと、
「立地が良さそうに思える」ということは、
まったくの別問題です。

 

 
大抵の場合、物件前の通行量が多かったり、
交差点角地であったり、商業施設近くであったりすると、
坪単価は高くなる傾向にあるようです。
 
反対に、裏通りであったり、駅から遠かったり、
地下や空中階の物件であったりすると、
それだけでかなり安くなることもあるようです。
 
 


けれども、このブログを読んでくださっている方の多くが、
 
「通行量が多い」「交差点角地」「商業施設に近い」
というだけで立地が良いとは言い切れない
ことも、
 
逆に、
「裏通り」「駅から遠い」「地下や空中階」
であっても繁盛する可能性はある
ということも、
 
よくお分かりになっていると思います。
 
 



また、人々が物件を欲しがる理由は、
そうした立地の要因以外にも、
 
「交通の便が良いから」
「外観のイメージが良いから」
「表通りにあるから」

 
などのような、「なんとなく良さそう」という、
感覚的、主観的なものが多々あります。
 
 
そういった諸々の理由が合わさり、
その物件に出したいと手を挙げる人の多さから、
家賃相場は決まってきているのです。
 
 



 
坪単価が高い物件は、それだけ多くの人が欲しがるわけですから、
傾向としては立地も良いことが多いでしょう。
その物件なら売れるだろうと思う人がたくさんいる、
ということですからね。
 
けれども、立地の良し悪しが直接的に関わっているわけではないため、
多くの人が手を挙げ、坪単価が高まっていくうちに、いわば、
 
「坪単価が立地の良さを上回ってしまう」
 
ということが、発生します。
 
 
立地の良い物件であることは間違いなかったとしても、
それ以上に坪単価が高すぎるため、
そこに出店しても結局は利益が取れない、

なんてことになってしまうわけです。
 
 

 
これが、
10人中8人が「良い」と言う立地は、あえて避けるべき理由
です。
 
市場原理によって、本来の立地の価値が、
覆い隠されてしまう
わけですね。
 
 





かといってもちろん、10人中8人が「悪い」と言う立地にも、
それだけ目に見えるリスクが大きいということですから、
家賃が安いからと手を出せば痛い目を見るでしょう。
 
ですから、他の多くの人たちがあまり目をつけないところに、
しっかりとフォーカスを当てていくべき
なのです。
 
 


それが立地判定をするということであり、
立地眼を養うということであり、
ショップビジネスの極意です。
 
そういった物件を見つけ、その立地の良否に見合った、
適正な家賃を支払い、お店として利益を上げていく。
 
これが、理想の形であることは間違いないでしょう。
 
 
 

それでは最後に・・・・
「他の人たちがあまり目をつけない」、
しかしそれでいて「立地が良い」物件を探す、

ひとつの事例を紹介いたします。
 
こちらの図をご覧ください。
 
駅の近くで、バスターミナルと駅が、
やや離れたところにある街です。
 
動線Aと動線B~隠れ繁盛立地のある裏路地

 
一般的にこうした構造だと、
多くの人が動線(A)のように行動します。
 
確かに、そちらがこの街のメイン通りであり、
人通りもお店も多い、いかにも、
「繁盛しそうな通り」です。
 
ここは当然、家賃は周りと比べて高い状況です。
 
 


ところがこの街には、バスターミナルから駅へ、
別のショートカット(近道)である、動線(B)があります。
 
地元に住んでいる人は、このことを知っており、
多くの人が実際にはこの(B)を通っています。
 
しかし、(B)沿いは、まず道が狭いのです。

車が通れるような道路ではないですし、
お店もいくつもあるのですが、狭い路地に
ぎゅうぎゅうに密集しているような印象で、
はっきり言って「きれい」ではありません
 
見ただけのイメージだと、到底、
お店が繁盛するようには見えません。
 
そのため、(A)沿いと比べると、
家賃は格段に安いようです。
 
 

けれども、(B)には地元住民の駅動線ができています。
つまり立地的には大きなプラスポイントがあるのです。
 
そして実際、この(B)沿いには小さな個人商店が建ち並び、
地元客がしっかり来店している様子が見受けられます。
 
 






このように、しっかり立地の良否を見てみれば、
イメージや相場に惑わされず、(B)沿いの物件こそ、
積極的に取りにいくべき
でしょう。
 
 
 


あなたが出店を計画している街は、どうですか?
 
坪単価の相場だけを見て、
「立地が良いと家賃が高い」と、
決めつけてしまってはいないでしょうか?
 
 


必ずしもそうではありません。
 


上記のような、「隠れ繁盛立地」が無いかどうか、
しっかり探してみてください。
 




この記事も、参考になりますよ。
 
京都で見つけた!駅や繁華街を離れても地域の人々を入れ食いにする「隠れ繁盛立地」!!





 
 
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