こういう場所こそ最悪の「貧乏立地」!~気付きにくい「すっぽぬけ」の恐怖~

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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今日お話しするのは、
「すっぽぬけ」という現象についてです。
 
その名のとおり、商圏内のある地域が、
「すっぽり抜け落ちてしまった」り、
本来なら店の前を通るはず人達が、
「すっぽり抜けて、来なくなってしまう現象」
のことを、そう呼びます。
 
 
前者の、
商圏内のある地域だけが抜け落ちる、
というような場合だと、
同業店の存在が大きく関係してきます。
 
 
仮に、自店舗の商圏が広がっている中に、
同業店が含まれているとします。
 
そうすると、同業店の周りだけ、
自店舗に来てくれるお客さんがいない、

というようなことがあります。
 
商圏に想定されるエリア内に強い同業店がある場合は、
その同業店を意識して、メニュー開発をおこなったり、
開店後も逐一QSC改善を行っていく必要があります。
 
 
 

しかし、まだ、
こうした同業店による「すっぽぬけ」は、
気付きやすいものです。
 
「同業店」は、お店を出そうとする人のほとんどが、
強く意識する傾向にありますからね。
(私に言わせれば、気にし過ぎだと思えるレベルの
心配性のオーナーも多いくらいです)
 
 

問題は・・・・
 
同業店が無いにも関わらず、
「すっぽぬけ」が起きる場合です。

 
こういう場合は、要注意。
 
 
 
お客さんになってくれるだろうと期待した地域の人々が、
出店してみたら、「なぜか」来店しないわけです。
 
これに気付かずに出店してしまうことほど、
怖いことはないでしょう。
 
 


どの地域からお客さんが来てないのか、
なぜお客さんが来ていなるのか、
その原因を、出店後に気付いて、
徹底的に調べてみると・・・・
 
容易には取り返せない落とし穴に気付くことがあります。
できることならそれは、
出店前に気付きたいものですよね。
 
というわけで今回は、
多くの人が見落としがちな「すっぽぬけ」について、
それが起きやすい立地をご紹介します。
 
 
 
 
基本的に「すっぽぬけ」は、
街の構造、もっと言えば、
「道路構造」が原因で発生します。
 
もっとも分かりやすいのは、
下図のような場合です。
 
すっぽぬけ図2

 
普通なら人々は、
 
『A→B→C』
 
と通るように思われます。
 
ですから、(ア)の地域の人々は、
お客さんになるはずだと、思えます。
(ア)の地域にマンションや団地群があり、
周辺ポテンシャルは十分だと思うと、
このお店はとても良い立地に感じられます。
 
 
しかしながら、実際は・・・・
 
『A→ D →C』
 
というように、ショートカットしてしまうため、
店の前を通らないというような現象が起きます。
 
この図は分かりやすいので、
ぜひこの構造を覚えておいてください。
 
 
 
 
 
それから、「歩道橋」「陸橋」がある場合にも、
こうしたことが頻繁に起きます。
 
一般的に人々は、大きな道路を渡る時、
登り降りをしなければならない横断陸橋を避けたがります。

 
ですから、平面の移動で行ける横断歩道があれば、
多少信号の時間を待っても、そちらを渡るものです。
 

例えば、この図のような場合。
 
すっぽぬけ図3

 
ここでは、交差点には陸橋のみで、
平面を行く歩道がありませんので、
(A)に住んでいる・働いている人々は、
その交差点の陸橋(B)を通らずに、
横断歩道(C)を行き来してしまいます。

 
すると、本来は、「良い立地」と言われやすい、
「大型交差点周辺」であっても、
このように、地元の人が通らない立地・・・・
つまり、「貧乏立地」になってしまうのです。
 
 
 
 
 
 
さらには、駅前ロータリーでも、
似たような現象が起きます。
 
「駅前ロータリーにお店が面している」
と言うと、立地が良さそうに感じますよね。
 
しかし、そうとも言い切れないのです。
ここでも、場合によっては、
「すっぽぬけ」が起きます。
 
 
例えば、下の図のように、
わざわざロータリーを大回りしなくても、
その真ん中を突っ切る道があるような場合です。
 
すっぽぬけ図5

 
人は、目的地に向かう時、
「少しでも短い距離をいこう」
とする心理がわきます。
 
ですので、その突っ切る道の方へ向かい、
周囲の店には行かない、という現象が起きるのです。
 
 
 
 
 
「周辺ポテンシャルは十分にある」
「交差点角地」
「駅前ロータリーに面している」

 
 
こうした、「一見して良さそうな立地」でも、
道路の構造が、上に挙げた事例のようであれば、
「本当に良い立地」とは言えないのです。

 
動線が、実際には形成されていないわけですから。
 
 
 
そして、以前にも書きましたが、
物件の家賃は、動線ができている・いないに関わらず、
「一見して良さそう」であれば、
高くなる傾向にあります。

 

すなわち、「すっぽぬけ」が起きる立地とは、
「一見して良さそう」であるがゆえに家賃が高く、
しかし実際は動線ができていながゆえに立地は悪い。

 
最悪の「貧乏立地」ということになりますね。
 
 
 
こういう場所への出店は、
極力控えるのが、賢明です。
 
 
 
もちろん、「絶対無理」というわけではありません。
 
駅前ロータリーに面し、視界性が確保できるなら、
動線がちょっと離れていたとしても、
お店の中身次第では目的来店を狙えるでしょう。
 
(そもそも視界性も悪かったら、
救いようがないかもしれませんが・・・・)
 
 
しかし、繰り返しになりますが、
こうした「すっぽぬけ」が起きる物件は、
「家賃の高さのわりには立地が悪い」
という、バランスが悪いということに変わりはありません。
 
こんなところに出店できる、つまり高い家賃を払えるなら、
わざわざこんな立地の悪いところを取らなくても、
同じ家賃でもっと立地の良い物件はたくさんある
でしょう。
 
そこまで考えると、やはり、
「すっぽぬけが起きる立地には出すべきではない」
ということになります。
 
 
 
 
 
 
こうした「すっぽぬけ」は、なかなか、
立地を視ることに慣れていないと、気付きにくいものです。
 
ですので、
「『立地は良いはずなのに』お客さんが来ない!」
という、間違った思い込みに繋がり、
正しい改善策を取れないまま、撤退するお店が多くあります。
 
 
まず、出店しないことが大切ですが・・・・
 
自店がすでにこうした立地にある時は、
それをしっかり見極めた上で、
しっかりとした対策を取るべきです。
 
 
「立地が良いのに」お客さんが来ないなら、
お店の中身に問題があると思われます。
 
そういう時は、営業内容を改善するべきですよね。
  
 
しかし、「すっぽぬけ」でお客さんが来ないなら、
そもそも「立地が悪い」のです。
 
改善するべきは、中身ではなく、立地です。
 
 
看板を設置して視界性を改善するなり、
商圏内の人々に効果的なチラシの撒き方をするなり、
立地の観点からの改善をしない限り、
決して売上げが高まることはありません。
 
要注意するように、してください。
 
 
 
最後に・・・・
 
「すっぽぬけ」に続く、
気付きにくい貧乏立地について。
 
「人々の分散行動」というものがあります。
 
このブログに、まとめられております。
 
こちらも併せて、お読みください。
 
 
こんな立地は超危険!人々の行動が分散する街の構造に注意!

 
 

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