街中でチェックすると役立つマイナーポイント3選~こんな事からも人々の日常行動の範囲が分かる!~

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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これまで、
 
実査の際、商圏がどれくらいの範囲に拡がるのか、
それを見極めることがとても重要ですよ」

 
と、常々申し上げてきました。
 

なぜなら、お店の売上げというのは、基本的には、
「商圏の広さ」によって大きく左右されるから
です。
 


どんなに「駅前一等地」にお店を構えたとしても、
周辺に人が全然いない場所では、なかなか売れません。
 
商圏内のお客さんを80%吸引できる立地であっても、
商圏内にそもそも1,000人しかいなかったら、
800人程度しか集められない
わけです。
 
しかし、商圏内に10,000人がいたとしたら、
20%しか吸引できない立地であったとしても、
結果的に2,000人を集客できます

 
 
 
立地要因は、TGや動線や視界性も含め、
どれもこれも重要ですが、最もポイントになるのは、
「商圏」に他ならないですよ、という話です。
 
 

そしてその「商圏」は、一概に円形ではなく、
その地域の道路構造や、大型施設とお店との関係で、
アメーバ状に変形することは、
多くの方がご存知かと思います。
 
したがって、お店の商圏がどんな範囲まで拡がるのか、
それを、実査によって見極める必要があるわけですね。
 
そこで、TGや動線、分断要因や延伸要因を、
しっかり押さえていくわけですが・・・・
 
 
今回は、そういったメインのポイントとは別の、
 
「こんなところからも商圏を想定するカギは見つかるんですよ」
 
というお話を、したいと思います。
 
 
TGや動線など、そういったものをチェックした後、
さらにしっかり商圏を押さえるために、
プラスアルファでチェックしておくといいでしょう。
 
 
 
 
 
1.バス停の時刻表
 
バス停の時刻表
 
 
バス停では、運行数や行き先(路線)から、
その街の流入流出の状態や、人々の行動方向を知ることができます

 
一般的には駅や繁華街に近いバス停は、
曜日・時間帯を選ばず運行数が多くなります。
 
オフィス街などでは、
平日の運行数が時間を選ばず一定であるのに対し、
休日は極端に少なくなります。
 
また、運行数が朝夕の時間帯に著しく偏っている地域は、
流出傾向が高いと考えられます。
 
 
時刻表のみならず、行き先もチェックしてください。
 
例えばA駅行とB駅行の2路線ある場合、
人々が日常的に主にどちらの方向に行動しているかが、
運行数の違いに表れている
はずです。 
 
 
 
 
 
 
2.自転車の持ち主の住所
 
自転車に書かれてる住所を調べる
 
 
物件周辺に停められている自転車は、
周辺住民の行動範囲を知るためのヒントになります。
 
自転車に記載されている住所(エリア)を、
地図上にプロット(点を打つこと)してみてください。
 
そうすることで、人々がどの地域から来ているのか、
その分布範囲が分かってきます。
 
さらに、物件近くのスーパーの駐輪場の自転車を調べれば、
そのスーパーの来店範囲を知ることができます。
 
そして同時に、
 
「その範囲の人々に自店を知ってもらうことが可能である」
 
と推測できるわけです。
 
現実的には、全ての自転車にしっかりと、
住所が書かれているわけではないものの・・・・
周辺住民の行動パターンはある程度似てくるものなので、
一部だけでも分かれば、とても参考になるでしょう。
 
 
 

 
 
3.車のナンバー
 
歩道橋から見た両側それぞれ3車線道路
 
 
これは、とりわけロードサイドでおこなうチェックです。
イメージは、自転車の住所と同じです。
 
地元のナンバーと地元以外のナンバーに分けて測定し、
全車両に対する後者の比率を計測します。
 
これにより、そのエリアへの流入比率が分かります
 
標準的なエリアでだいたい、0.3前後です。
この比率が高ければ、遠くからの流入が多く、
低ければ、周辺には地元の人ばかりしかいないことが分かります。
 
この比率は、商圏が大きく広がるかどうかの目安となります。 
 
 
物件前を往来する車のナンバーをチェックするのはもちろん、
物件にとって影響の強いTGとなる商業施設の駐車場も、
しっかり確認するようにしてください。
 
どんなに大きな商業施設で、なんとなく、
「県外からも沢山お客さんが来ているんだろう」
と思えるような場合でも、実際には、
地元ナンバーばかりしか停まっていない
ことがあります。
 
そうした時、商圏は地元のみに限定される、
ということが考えられます。
 
もし、大型商業施設でさえそうであるならば、
小さなお店が、広い範囲の人々にアプローチするのは、
きわめて困難なことだと言えるでしょう。
 
そのような場合、広域からお客さんを集めるのは早々に諦め、
しっかりと地元客を取り込んでいける施策を考えるべきです。
 
 
 
 
 
以上、
「バス停」「自転車」「車のナンバー」
 
 
これら3つは、実はとても良い情報になります。
 
実査というと、人の動きや客層、お店の見え方にばかり、
目がいってしまいがちになります。
(勿論それらがきわめて重要なのですが)
 
しかし、もっと視野を広く持って、
こうしたことにまで注意がいくと、
実査の精度はどんどん上がっていきます。
 
質の良い実査ができれば、それはそのまま、
質の良い出店に繋がっていきます。

 
 
これらの他にも、業種業態によっては、
もっと様々なポイントがあるかもしれません。
 
ぜひ、思いを巡らせてみてください。
 
その物件・お店の商圏は、どこまで拡がるのか。
しっかり、掴んで出店するようにしましょう。
 
 
 
なお、稀に、天候によっても商圏範囲は変わることがあります。
 
雨だと外出する人々が減るだけではなく、
そもそも行動自体が変わってしまうこともあるのです。
 
そういったところも、実査の際はチェックできると、
なお素晴らしいですね。
 
雨の日にも実査に行こう!!え、なぜかって??

 
 

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