飲食店の密集度合いが低いエリアは、「競合が少ない」ではなく「ニーズが少ない」!?

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0011】
 
『いきなり!ステーキ 池袋西口店』
 
 
いきなり!ステーキ池袋西口店外観
 
 
実査日:2015/7/27


<立地点数>
 
73点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:1,700万円
坪数:12.5坪
席数:最大45人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋デュープレックスビズ1F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年4月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ池袋西口店周辺GMAP
    
池袋駅の、西口側!!
 
おそらく多くの人が、池袋といったら思いつくであろう「サンシャイン」がある側じゃなくて、その反対。 
東口側と比べると、「行ったことない!」っていう人も多いのではないでしょうか。
そしてさらに、駅からは300m程離れている場所です。
 
 
今回のこのお店については、コレといってマイナスプラスも特記すべき大きなものは見当たりませんでした。
 
 
強いて言うならマイナスは・・・・
 
店前歩行者の視界性にやや難 
 
ひとつは、お店の前を通った時に、お店がやや見えにくいかなぁと思ったくらいです。
 
池袋西口店南側からの視界性(やや難あり)
向かって左側から。
 
池袋西口店北側からの視界性(ややセットバックしてる)
向かって右側から。
 
お店自体がセットバックしている(歩道から少し奥に引っ込んでる)ため、
手前の建物などが邪魔になり、近くにくるまでお店に気付きにくい
状況になってしまっています。
 
 
他と比べると飲食ニーズの小さいエリア 
 
あと、これも強いて言うなら・・・・なんですが。
下の図を見てください。
 
いきなり!ステーキ池袋西口店周辺GMAP拡大図
 
南側すぐにある大きな交差点を中心に4つのエリアに分けた時、
このお店のあるエリアが、一番「飲食店が少ないエリア」なのです。
 
正確な数は分かりませんが、だいたい、
 
南東エリア(右下):約160店
南西エリア(左下):約80店
北東エリア(右上):約50店
北西エリア(左上・このお店がある):約30店
 
 
「お店が少ないってことは、競合店が少ないってことでしょ?」
と思われるかもしれませんが、実はそうではないのです。
 
こうした密集エリアがいくつもある街においては、
お店が少ない=ニーズが少ない=周辺ポテンシャルを吸引しにくい
ということに繋がっていくのです。
 
なぜなら、わざわざ「いきなり!ステーキ」に行きたい人ならともかく、食べるものが決まっていなかったら、皆さん普通、
「お店が多いエリアに行ってみる」
ということをしませんか?
 
そういうことなのです。
まず、お店が少ないエリアは、最初の選択肢に挙がる時点で、やや不利なのです。
 
 
 
 
ただ、まぁそういうことを言ったとしても!!!
 
やはり、池袋は池袋なんです。
 
周辺ポテンシャルはきわめて大きい 
 
いきなり!ステーキ池袋西口店周辺統計データ
(SORB社製「統計てきめん2プレミア」にて集計)
 
500m圏内の年間小売販売額は2,700億円です。
 
これが、どれくらい大きなポテンシャルかというのを、ざっくりとお伝えしますと・・・・
 
例えば、東京で言うところの、
高円寺、
阿佐ヶ谷、
大山、
下北沢、

などのような、「しっかり商店街はあるけどそこまで大きな繁華街じゃない」というような街に出店しているお店が、池袋に出店したとします。
(大体ここらへんの街は500~800億円レベルです)
 
すると、もしミクロ的な評価に大きな差が無かった場合、売上げが2~3倍になることが多いです。
 
阿佐ヶ谷で500万円の売上げを出している居酒屋が、池袋に出店したら、1,000~1,500万円くらい売れておかしくないということです。
それっくらい違います。
 
それくらい、「小売販売額が2,000億円を超えるマーケットはそれだけで大きなプラス」なのです。
 
  
 
 
その上で、駅からちょっと離れているとはいえ大きな南北道路沿いにあり、
大きな交差点にもわりと近く、そこに集まってくる人たちからお店が見つけやすい。
 
池袋西口店交差点向かい側からの視界性
 
となれば・・・・
「とても素晴らしい!!」
とは言えないまでも、
「十分に高い売上げを期待できる立地だ!」
とは言っていいでしょう。
 
 
 
こうしたことを勘案して、このお店には73点という評価をつけました。
 
そして、立地自体もさることながら、建物の使い方も結構工夫がされていて上手だと思います。
 
いきなり!ステーキ池袋西口店外観2
 
建物の側面の壁まで使ってちゃんと、そのブランドらしさを表現するっていうのは、とても重要です。
 

 
ちなみに、最後になりますが・・・・
 
さっきマイナス点に挙げた、「他と比べると飲食ニーズの小さいエリア」という点。
これは、非常に気をつけた方が良い点です。
 
この物件、この池袋という絶対的なポテンシャルの大きいエリアだから、そこまで大きなマイナス点としては勘案しませんでした。
 
しかしながら、これがもし、周辺の小売販売額が2,000億円を切るようなエリア、もっと小さいベッドタウン(200億円以下)になってしまったら・・・・
こういう「密集度合い」は、大きく売上げに影響してきます。
 
「競合店」という考え方は、あくまで、「同じ密集エリアの中で立地を比較する時に発生する」と考えた方がよく、
密集エリアから外れている店舗は、「そもそも同じ競争の土俵にすら上がっていない」ということでもあると考えられます。
 
 
 
この辺りは、気をつけてください。
 
「密集エリアは競合が多いから、ちょっと離れたところに出そう」
とするのは・・・・他の状況次第ではありますが、大きな失敗に繋がる安直な考えです。
 
 
 
 
それではまた、次回!
 
  
  
 
 

 
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