誰もが「悪い」と言う立地でいかに勝負できるのか

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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以前の記事でも書きましたが、
「立地が良い」だけでは、
その物件は「繁盛立地」にはなりえません。

 
なぜなら、誰もが「立地が良い」と思える物件は、
オーナーがそれ相応の高い家賃設定をしてるからですね。
 
 
 
とはいえ、
「家賃が安ければ良い」わけではないのも、
当たり前ですよね。
 
家賃が安い物件というのは、
誰が見ても「悪い」立地ということです。
 
とりわけ個人の開業希望者さんは、初期投資を抑えるため、
家賃の安さだけを基準に物件を選ぶ方も少なくありません。
 
しかし、そうした人たちの中には、
家賃の安さ以上に物件の立地が悪かったため、
その「安い家賃」すら払えないほど集客に苦戦し、
結局は閉店してしまった
・・・・という人が大勢います。
 
私たちも、こうした仕事をしていると、
そういう話を聞くことは後を絶ちません。
 
 
 
 
ですから、家賃の高い・安いと、立地の良い・悪いを比べて、
「立地の良さが勝つ」物件を狙っていくこと
が、
お店を成功させるためには本当に大切であるわけです。
 
 
 

 
具体的には、まず、「立地」の良否を見ることです。
 
その街でどこにどう動線ができていて、
どこあたりが狙い目なのか、当たりを付けてから、
物件を探していくのです。
 
そうした中で、
「立地の良さの割に家賃が安い!」
と思える物件を見つけ、そこに出店しましょう、
というのが成功法則ですよ、という話でした。
 
 
<参考>
10人中8人が「良い」と言う立地はあえて避けるべき理由


 
 
しかし、実際には、チェーン企業の中にすら、
この家賃リスクを逆手にとって出店しているところもあります。
 
つまり、それらの企業は、
「家賃が低いこと」を立地選択の最優先の条件にし、
その上で、立地的に優位な面があれば出店している
のです。
 
 
家賃が低いという場所は、言わずもがな、
誰もが「悪い」と思えるような立地上の理由が
幾つも目に付くものです。
 
誰もがその立地では商売は難しいと思うから
「家賃が低い」とも言えるわけですね。
 
 
 
しかし・・・・
 
もし、その誰もが「悪い」と思える立地上の問題点を、
 
「一般的な飲食店だったら難しいかもしれないが、
こういう客層を狙う業態だったらこうすれば大丈夫だ」

 
というように、カバーする方法を見つけることができれば、
それは決して「悪い立地」とは言えなくなるのです。
 
 
 
 
まずそもそも、
どんな立地であると誰もが「良くない」と、
思うのか、ということをハッキリさせます。
 
 
例えば、
 
●店前の通行量が少ない、
●メイン通りから1本奥に入った場所にある、
●最寄り駅から歩いて15分以上かかる、
●間口がきわめて狭い、
●地下や階上の物件である、
●建物の形状がイビツになっている

 
などのようなことが、挙げられますね。
 
 

では、この中から例えば、
「通行量が少ない」について考えてみましょう。
 
 
そもそも、通行量の多い・少ないが直接売上げに響くのは、

「店前を通る人がふらっと立ち寄る」(衝動来店)
「どこかに行くついでに来店する」(効率来店)


などのような来店動機を持つ人を、
主にターゲットにするような業態に限られます。
 

 
ファストフードのような業態であれば、
店前を往来する人が多ければ多いほど、
売上げは高まるのも当然のことです。
 
ですから、「通行量が少ない」ということは、
ファストフードにとっては「立地が悪い」と言えますね。
 
後は、クリーニング屋のように、
「スーパーに行くついでに寄る」
ということが多いような業態でも、
その「ついで」の人が多く通る場所の方がいいでしょう。
 
わざわざ、誰も通らない裏通りのお店に行こうとは、
なかなか思えないものですからね。
 
 
しかし一方で、
 
「そのお店に行きたくてわざわざ探して来る」(目的来店)
 
の人々にとっては、そのお店の前の道路が、
通行量が多かろうと少なかろうと関係ありません。
 
例えば、美容室、接骨・整骨院やクリニック系、
単価の高いレストランなどでは、いかがでしょうか。
 
勿論、人っこ一人通らないゴーストタウンのような場所ではいけませんが、
通行量そのものが、ダイレクトには売上げに影響しないことは、
感覚的にも分かっていただけるでしょう。
 

 
 
 
ですから、
「通行量が少ないから」という理由で、
一般的に「立地が悪い」と判断され、家賃が安い物件は、
そういった目的来店型の業種業態にとっては、
むしろ「狙い目」と言える
わけですね。
 
 
「衝動来店」「効率来店」「目的来店」について、
詳しくはこちらの記事をご参照ください。
 
<参考>
お客さんは「なぜ」あなたのお店を選んでくれるのか、その「動機」と向き合いましょう

 
 
 
他のポイントについても、同じようなことが考えられます。
 
 
 
「メイン通りから1本入った場所にある」
というのも、確かにマイナスではあるでしょう。
 
しかし、メイン通りにしっかり看板を出せるなら、
引っ張り込むことができるかもしれません。
 
路地の奥にあるお店が通りに分かるように看板を出す
 
メイン通りの喧騒の中にお店があるより、
裏通りの静かな雰囲気の方が合う場合もありますよね。
 
これも、業種業態によって見極めるべきです。
 
 
 
 
「最寄駅から遠い」というのも、同じです。
 
「駅を利用する人を直接的に吸引したい」
という業態であった場合にのみ、
これはマイナス要素になるのです。
 
確かに、駅には様々な層の人がたくさんいますから、
ほとんどの業態では、遠いよりは近い方が、
集客しやすくはなるでしょう。
 
 
けれども、例えば日常的に駅を利用しない人々・・・・
例えば主婦層などをターゲットにするならば、
必ずしも駅に近い必要はありません。
 
その場合は、むしろ主婦がよく使うスーパーなどに近い方が、
よっぽど高い売上げを見込めるでしょう。
 
ダイエー(横浜西口)
 
 
 
大体どんな街でも、駅に近ければ近いほど、
家賃というのは当然高くなる傾向にあります。
 
けれども、業態としてどんなターゲットを狙うか次第では、
駅前一等地に出店しても、駅から15分離れた場所に出店しても、
どちらもほとんど売上げが変わらないことだってある
のです。
 
 
もちろん、どこでもいいというわけではありません。
駅という都市部で最大規模のTGから離れるからには、
別のカギとなるTGや動線を、見つけなくてはなりません。
 
住宅街の中の物件を探すにしても、
その周辺住民たちがよく通る道を、
しっかり押さえる必要はあります。
 
 
ただ、そういう部分をちゃんとクリアできれば、
駅から遠いことで「悪い立地」と呼ばれる場所も、
いくらでもやりようはあるのです。
 
 
 
またさらに、間口の狭さや階層、建物の形状など、
物件にまつわるマイナス点についても、
工夫の仕様は見つかることが多いと思います。
 
 
こうした建物制約も、ひとつひとつ分解して、
整理して考えてください。
 
 
間口が狭いのは、本質的には何が問題なのですか?
 
それは、視界性が悪くなることや、
入店に心理的な制約が発生するからですよね。
 
であれば、
店舗間口以外に、見えやすい看板をつけられないか
お店の入り口をガラス張りにして中を見えやすくして、
入りやすさを演出することができないか

などといったことを考えればいいわけです。
 
建物の高さを利用して視界性改善をする
 
この写真の店舗は、1階の間口が狭い代わりに、
2階部分に大きく看板を設置しています。
 
 
 
 
また、工夫を施すのが難しく見える物件でも、
ではそれを逆手にとって、大家さんと交渉することもできます。
 
ちゃんとした看板をつけることが難しいならば、
その分、賃料を安くしてもらうようお願いしてみたり

というようにです。
 
 
 
 
 
 
 
 
「繁盛立地」とは、立地と家賃のバランスによって作られます。
 
しっかり立地の良否を見極めることができれば、
一見しただけでは多くの人が気付かないかもしれない、
「隠れた好立地」を見つけ出すことができます

 
そしてその中から、家賃が安い物件を選ぶことができれば、
そのお店は繁盛することができるわけです。
 
 
 
 
ということは、逆を言えば、
家賃が安い、つまり一般的に「立地が悪い」と言われていても、
しっかりその物件の立地を見極め、
工夫する方法を見出すことができれば、
多くの人が素通りする物件でも、利益を出せるかもしれません。
 
 
どちらも、そもそもしっかり立地を理解していなければ、
見つけることが難しいものです。
 
 
「良い物件はどうせ大手チェーンに取られてしまってるよ」
と、諦めのようなことを言う起業家さんや、
小規模チェーンの担当者さんに、お会いすることがあります。
 
 
 
いいえ、そんなことは決してありません。
 
「繁盛立地」は、まだまだ山ほど、残っています。
 
 
 
ですから、しっかり立地の良否を見極めるようにし、
また、どんな立地でどんな業態をやるのか、
中身の方も突き詰めて練ることが重要です。
 
諦めずに、どんどん「隠れ繁盛立地」を
開拓していっていただきたいものです。
 
 
なお、最後に、そういった物件を見つけるためのヒントになる事例を、
過去の記事から2つほど、ご紹介します。
 
 
京都で見つけた!駅や繁華街を離れても地域の人々を入れ食いにする「隠れ繁盛立地」!!

静岡実査で見つけた建物や看板の良い工夫5選
 
 
 
 

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