駅前立地の商圏範囲を想定する時の注意点~駅前なのに「駅」が商圏に入らない?~

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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立地を考えることとは、

「人の行動心理」を考えることです。

 


なぜなら、お店に来られるのは、
「人」だからです。
 
人が、どうしてお店に来てくれるかというと、

商品が気に入っている、
買い物がしたい、
食事をしたいなど、


様々な理由があります。
 


ではさらに、
どうしてこうした理由を持っているかというと、
人はそこに「お店があること」、
そのお店に「その商品があること」を、
知っているから
、です。
 
もし、どんなに買いたい物があっても、飲食したいと思っても、
それができるお店の存在を知らなければ、
来てくれる道理はありません。
 

お店は、単に「存在している」だけでは駄目で、
それ以上に、「人々に知られること」が肝心です。
 



 
いきなり、何を小難しい話を、と思われるかもしれませんが、
こうした原理を、根本の部分でちゃんと抑えているかが、
立地を考える上ではとても重要になるのです。
 
 
従って、言葉を換えると、立地を考えることとは、
 
「人々がその店を知覚したり到達したりする必然性」
 
を考えることになります。
 

その必然性が高い所ほど立地が良いことになり、
一方で、必然性がなければ立地が悪いということです。
 
実査とは、お店や物件がある現場で、
「必然性があるかどうか」を見つけることなのです。
 
 
人々がその場所(店前)に出てくる必然性、
店前を通る必然性、
店前に待合せや休憩などで集まって来る必然性、
といったものの有無を見つけることが、重要です。
 
 
 
そして、そうした必然性を考える中でも、
特に重要なのが、
 
「どれだけ多くの人が、
お店のある場所を通るか」

 
という必然性についてです。
 

これが、「商圏の規模(商圏範囲)」を知る、
最も大切な手掛かりになります。
 
店前を通行する人々が、どれだけの範囲からやってくるか、
これを実査で確かめることが、繁盛立地を見つける、
第一歩になるのです。
 
 



さて、では、具体的にどうやって商圏範囲を想定するか、
具体的に解説していきます。



 
 
まず今回は、
「お店の近くに駅がある場合」
についてです。
いわゆる、駅前立地などと呼ばれるものです。
 
こういう場合は、
この「駅」を起点にして実査を始めます。
 
 
まず、駅の改札口前に立ちます。
 
大抵、駅からは複数方向に道が分かれています。
となると、分岐方向が多くなれば多くなるほど、
それぞれの道を利用する必然性は、下がっていきます。
 

一般的に言えば、
駅から数えてn番目の分岐点の集中度は、
(1/3~1/2)のn乗
になります。
 

分岐の数と集中度

 
ですから、例えば4番目の分岐点なら、
集中度は駅の1~6%程度になり、
駅に集まる人々を直接的にお客さんにすることは、
難しくなることが想定されるでしょう。
 
こういうことを考えて行ってみると、
場合によっては、「駅前立地」といえども、
「駅が商圏に入らない」可能性があります

 
(こうした場合、駅前立地と呼ぶことが
正しいのかどうかという問題もありますね)
 
 
まず、このようにして、お店(物件)が、
駅から見てどの程度の位置にあり、
集中度はどれくらい下がっているのか、
確認するところが、始まりです。
 
 
とはいえ、単純に駅からの分岐数だけで、
立地の良否は決めつけられません。
 
もし、駅からいくつも分岐点があったとしても、
「特定の道を通る必然性」が高ければ、
集中度はあまり下がらないケースがある
からです。
 
 
以下、そういった事例を挙げていきましょう。
 
 
 



(1)幹線道路がある場合
 
駅の近くに幹線道路がある場合、
それを越えられる場所というのは、
限られてくるものです。
 
それは、信号(横断歩道)のあるところや、
中央分離帯の切れるところです。
 
この、「横断できる場所」こそ、
人々が集中する必然性が高い場所
です。
 
もし、駅から幹線道路まで一本道であるなら、
途中にいくつ分岐点があったとしても、
幹線道路の向こう側に行きたい人々は、
その一本道しか選択しないはずです。
 
すなわち、駅から幹線道路までは、
ほぼ同じ集中度、ということになりますね。
 
幹線道路がある場合

 
 


(2)大きな団地や集合住宅がある場合
 
大きな団地や集合住宅に住む人々は、
駅あるいはちょっとした買い物に出かける際、
どの道を使うのか、観察しましょう。
 
一カ所に集中している人々の行動経路は、
ほぼ共通している場合が多いものです。
 
同じマンションに住んでいる人が、
駅に向かうのにみんなバラバラの道を通る、
なんていうことは滅多にありません。
 
ですから、そのたった一本の経路さえ分かれば、
その道におけるそのマンション住民の集中度は、
ずっと100%ということ
になります。
 
  
なお、そうした人々の行動を観察していると、
一見すると遠回りで駅に向かっていることがあります。
 
それは、例えば下の図のように、
南側から行けば最短ルートだけれども、
がけがあるために容易にそこを通れないため、
わざわざ北側の平坦な道を選ぶ、
というようなケースです。
 
集合住宅の人々が遠回りで駅に向かう
 
このように、がけなどの分断要因がある時は、
とても分かりやすいものですが、この他にも、
様々な理由で、「一見して遠回り」のルートに、
人々が集中することがあります。
 
このことに注意してください。
 
集合住宅の人々が駅に向かう際にどこを通るかで、
その集合住宅が、お店の商圏に入るか否かが変わり、
すなわち商圏の規模が大きく変化するということです。
 
 


 
(3)駅周辺に多くの道路が通っている場合
 
駅周辺の道路構造は多種多様です。
 
周辺に多くの道があり、どの道を使っても、
駅に出られるような場合は、要注意です。
 
こうした場合、道路ひとつひとつの集中度は、
当然、低くなります(下図の左)。
 
駅周辺に複数の道路がある場合
 
この6本の道のどれかひとつにお店を出せば、
その他の道を通る人々は、お客さんになりません。
 
単純に考えると、この場合、
「駅近」であったとしても、
実際にお客さんにできるのは、
駅を利用する人々全体の1/6になります。
 
駅周辺がこうした道路構造であることが分かったら、
その駅には出店しない、と判断することも、
リスクを避けるためには大事な考え方です。
 
 
逆に、ある特定の道を使わないと、
駅に到達できない場合もあります。
(上図の右)
 
こうした場合こそが、「繁盛立地」を見つけやすい、
良い街の構造であると言えます。
 
駅前はもちろんのこと、道路構造次第では、
駅からだいぶ離れたとしても、
駅前に準ずる集中度を保ってる可能性がある
からです。
 
こうした、人々が通る必然性の高い道路沿いでは、
商圏は拡がっていくと想定できます。
 
 

人々が、駅から降りて、どの道を通り、
どこまで到達するのか・・・・
実査で、しっかり見極めてください。

 
 
 


「駅前」「駅近」だから、
駅を利用する人々が無条件でお客さんになると思ったら、
それは大失敗の元になります

 
下の記事でも書かれていますが、
駅に近いから売れる、というのは迷信です。
 
こんな立地は、良い立地?~まことしやかな5大立地神話の罠~

 


 
大切なのは、冒頭で書きましたように、
人々がお店の前を通る、お店を知る、
その必然性があるかどうかなのです。
 
ここのところを、しっかり踏まえ、
間違った立地に出店しないように気をつけてください。





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