すべての業種業態に共通する、出店立地における6つの切り口

□■□■□■□■□■□■□■□■

年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

□■□■□■□■□■□■□■□■


お店の立地には、その良し悪しを判定する、
「6つの切り口」があります。
 
これを『6大立地要因』と呼び、
どんな物件に対しても、
この6つの角度から判定し、
総合的な評価を下すのです。
 
 

もちろん、業種業態によって、
どの要因にフォーカスするべきかは、
異なってはきます。
 
しかし、概ねどんなショップビジネスでも、
この6つの角度から見ていくことが、
基本的な考え方
になります。
 
 


 
これまでの記事でも、
様々な立地の用語やチェックポイントをお伝えしてきましたが、
この6大立地要因は、それらのすべてを、
体系的にまとめたものだと捉えてください。
 
TGや、視界性や、PCなどを評価するのは、
つまりこれら6つの中のどの切り口に当たるのか、
そういったことについて、
今回はまとめてお伝えしていきます。
 
 
 
 
 
1.商圏規模
 
これは、
 
「来店可能な範囲に人々がどれくらいいるのか」
 
ということです。
 
どんな良いお店も山奥や砂漠の真ん中では売れないように、
お店が繁盛するにはまず、
「そこに多くのお客さんがいる」
ということが大切です。
 
したがって、この「商圏規模」という要因が、
立地を判断する上で、最も重要
となります。
 
 
「商圏規模」が小さい(来店してくれる人が少ない)と、
いくら他の立地の要因が優れていても、
繁盛はきわめて難しいものです。
 
なお、「来店する人々」といえば真っ先に挙がるのは、
「周辺人口」というような考え方でしょう。
 
それも間違いではありませんが、しかし、
必ずしも住民だけとは限りません。
通勤や通学、買い物などで流入してくる人々も含まれます。
 
 
「商圏規模」を知るためには、
統計データを調べるのが最も早い手段です。
 
チェックするべき項目は、例えば人口のほかに、
小売販売額や昼間人口、最寄り駅の乗降者数などです。
 
 
業態が、住民をターゲットにしているなら人口を、
買い物客をターゲットにしているなら小売販売額を、
というように、それぞれに適した項目をチェックして、
「商圏規模は十分に大きいか」を確認しましょう。
 
 
また、例えば、周辺人口の値が同じ物件でも、
平地に密度薄く分布しているエリアと、
PCが近くにあるエリアとでは、
後者の方が繁盛する可能性は格段に上がります。
 
そのため、実質的な商圏の規模を測る際に、
PCの有無をチェックしておく必要があります。
 
 
 
 
 
2.商圏の質
 
規模の次に重要なのは、
「商圏の質」です。
 
これは、主に商圏内にいる人々の、
様々な属性にもとづく特徴のことを指します。
 
具体的には、例えば、
流入してくる人々には学生が多いのか、
就業目的の人が多いのか、
あるいは購買目的の人が多いのか、などです。
 
また、住民についてであれば、
年齢構成や、世帯の人数、
消費性向などが挙げられます。
 
 
例えば、規模自体は大きくても、
学生しかいない商圏で高級ブティックを開業しても、
繁盛させるのは難しいですよね。

お店がターゲットにしたい客層の人が、
お店の周りにどれくらいの割合でいるのか、
ちゃんと把握しなければなりません。
 
 
すなわち、「商圏の質」を知ることは、
「自店の業種業態が商圏とマッチしているか」
を知る上で重要なこと
と言えます。
 
年齢層や所得水準、その街に多くあるお店のタイプなどから、
どんな商売に向く商圏なのかを割り出します。
 
 
「商圏の質」は統計データからはもちろんですが、
実査で街を歩いている人々を直接観察して、
しっかり把握するようにしましょう。
 
 
 
 
 
3.接近容易性
 
お店へのアクセスのしやすさであるとか、
建物への入店のしやすさを指します。
 
物件が、駅や交差点、商業施設などのTGに近かったり、
日常生活行動線(動線)の上に乗っていたりすれば、
それだけ来店機会も増える
ということです。
 
 
ここでは、
「地理的・物理的にアクセスしやすいか」
という見方ももちろん重要ですが、
 
「心理的にアクセスしやすいか」
という見方についても、考える必要があります。
 
人々がお店を訪れる際に、
無意識でも必ず感じていることだからです。
 
単純に家や職場から近いというだけでなく、
距離自体は遠かったとしても、
普段から通る道路沿いにあれば、
行きやすいと感じることもあります。
 
 
そうしたことを踏まえて、
しっかり実査をして評価しましょう。
 
 
 
 
 
4.知覚突出性
 
主に、お店がどこからどう見えるかを表す指標です。
 
ご存知のように、お店に来店してもらうには、
お店の存在を知ってもらうことが大前提です。
 
大通りに面していても、
看板が出てなくて通行人に気付かれないお店では、
安定した集客をすることは困難です。
 
ですので、お店が、どこからどんなふうに見えているのか、
または見えないのか、しっかり吟味する必要があります。
 
 
ちゃんとお店の存在感をアピールし、
目立たせることは、非常に重要です。
 
今までも何度も申し上げていますが、
「見えない店は存在しないのと同じ」
なのですから。
 
 
ちなみに、この切り口において、
基本的にはまず「視界性」を確認しますが・・・・
 
お店の存在を道行く人に気付かせるためのアプローチは、
なにも、「視覚」だけに限った話ではありませんよね。
 
飲食店にはよくあることですが、
「匂い」で惹きつけるのも、
知覚させるための手段のひとつです。
 
居酒屋などが店頭で焼鳥を焼いて、
その匂いや煙を道に拡散しているのも、
「知覚突出性を高める効果」になります。
 
 
飲食店以外にも、小売店やサービス業店でも、
アロマなどを焚いて匂いを演出する方法もありますし、
音楽を流して「聴覚」に訴えてもいいでしょう。
 
 
 
 
 
5.土地・建物制約
 
建物の面積や間口の広さ、
周辺の環境や土地の構造などについての指標です。
 
建物の間取りも、間口も、
変形していたらそれだけ、
物件の使い勝手は悪くなります。
 
アクセスがしやすくても(接近容易性が高くても)、
建物構造的に、入りにくくなっているなら、
そうした物件での繁盛は当然難しくなる
でしょう。
 
 
地下の物件や2階以上の空中階の場合も、
1階と比べると、当然マイナス要素になります。
 
他にも、入り口前がセットバックしていたり、
段差があったりすれば、そういったことも、
少なからず悪影響を及ぼすことになるでしょう。
 
 
また、物件そのものだけでなく、
周辺環境や土地の起伏などもチェックします。
 
よくよく見たら物件の前がゴミ捨て場であったり、
多くの自転車が放置されて入店を阻害していたりしないか、
しっかりと確認するようにしてください。
 
 
 
 
 
6.競合制約
 
言葉通り、ライバル店の存在に関することです。
 
ただし、基本的にはこの要因は、
自店の立地とは、直接の関係はありません。
 
なぜなら、そもそもどんな業態が、
直接的に自店にマイナスの影響を与えるのか、
その因果関係の詳細な証明は、
非常に難しいところだからです。
 
例えば、近年では、
コンビニが質の高いコーヒーを扱うようになり、
ファストフードやカフェなどにも、
少なからずマイナス影響を与えている、
という見方があります。
 
また、飲食店自体が少ない地域では、
ハンバーガー屋とラーメン屋ですら、
競合しあうこともあります。
(ランチのニーズを奪い合う)
 
扱う商品や地域の状況次第で、
「どんなお店が競合するか」というのは、
いくらでも変わっていくもの
なのです。
 
 
また、今現在は競合店がなくても、
将来的に出店してこないとも限りません。
 
自店の立地が悪ければ、
後から出店してきた競合により、
大きなダメージを受けることになります。
 
そうなるかどうかは、出店の時点では、
すべてを予測することは不可能です。
 
そのため、競合を気にしすぎるよりも、
自店の立地が、しっかりした場所であることが、
何倍も大切になります。
 
 
 
 





6大立地要因レーダーチャート図の例
 
6大立地要因レーダーチャート

 
 
以上の6つの切り口において、
物件を評価することで、
正しくお店の立地を判定できるのです。
 
この6つが、
 
「最低これだけはしっかり見なければ、
立地を評価したことにはならない」

 
と言える指標です。
 
 
勿論、精度の高い売上予測をするには、
ただこの6つの項目を評価するだけでは、
不十分であることは否めません。
 
しかし、私が今までに作ってきた売上予測モデルも、
よくよく中身を整理して見れば、
この6つの切り口を網羅して作られています。
 
 
ですので、社内に、
まだちゃんとした出店基準書をお持ちでないなら、
まずはこの6つの切り口から物件を見る、
一番簡単なものを作ってみることをお勧めします。
 
 
 
ちなみに、これは奥義のひとつでもありますが・・・・
 
これら6つの立地要因には、
「優先順位」があります。
 
「商圏規模」と「競合制約」で、
同じウェイトで評価することは間違い
です。
 
 
簡単に言えば、今回ご紹介した順番に、
優先順位も高いと言えます。
 
立地の良し悪しを判定する時は、
まず、何を置いても「商圏規模」から

 
そしてその後、
商圏の質をチェックし、
アクセスしやすいかどうかを見て、
お店の見えやすさを確かめてから、
 
物件の建物としての制約を確認し、
競合の有無や位置関係を押さえます。
 
 
これを、逆にしてはいけません。
 
 
商圏規模~建物制約までの5つの要因が良好で、
競合についてのみ、マイナスが大きい物件には、
出店を検討する余地が大いにあります。

 
しかし、その逆に、
競合は一切無いが、他の立地要因が軒並み悪い、
というような立地には、決して出店してはいけません。

 
 
 
立地の切り口、そしてその優先順位、
こうしたものをしっかりチェックして、
正しくお店の立地を評価するようにしてください。




□■□■□■□■□■□■□■□■

<Facebookページ開設しました!「いいね」クリックをお願いします!>
売れるお店をどんどん増やしたい人のための立地判定・商圏分析・売上予測
https://www.facebook.com/sorbics/
↑上のリンクをクリックして、ページに「いいね」をお願いします。
立地や売上予測に関するお得情報を発信しています。


<もっと立地を勉強したい方へ!>

☆立地と売上予測の無料ノウハウメルマガ☆
『ソルブ通信』 (有限会社ソルブ発行)
こちらから登録できます。
http://form.sorb.co.jp/fm/mailUserExt/showRegisterForm?gpid=rbdZriPid2kUu5EjZzb
毎週火曜・木曜の2回発行!お役立ちノウハウやツール情報満載です!


あなたの商売を助ける「立地選び」のヒント
林原安徳著
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
Amazonで購入できます!
http://www.amazon.co.jp/o/ASIN/4495558528/sorb-22/


<パートナー企業>

立地判定と売上予測のパイオニア
有限会社ソルブ
http://www.sorb.co.jp/
全国のショップビジネス経営者の立地判定・売上予測・出店戦略をサポート。
商圏分析ソフトの販売も行っております。
SORBロゴマーク
林原琢磨はソルブの立地調査・売上予測エージェントとしても活動しています。


法人の方や2店舗目以降のご相談はソルブ、
個人の方の「はじめての開業」のご相談は林原琢磨へ、
それぞれお問い合わせください。


☆林原琢磨へお問い合わせはこちら☆


※申し訳ございません。
現在、ブログからのクライアント募集は締め切らせていただいております。
Facebookなどで繋がっており、私の人となりを知っていただいている方を優先させていただいておりますので、ご承知おきください。

お急ぎのご相談は、ソルブまでお問い合わせいただければと思います。

それ以外の方は、よろしければFacebookにて友人申請をいただけると嬉しいです。
↓↓↓↓


林原琢磨Facebook個人ページ

2017春~夏FBプロフ写真

https://www.facebook.com/takuma.hayashihara


「林原琢磨ってどんな人物なのだろうか」
「本当にこの人間に仕事を依頼していいものだろうか」
「ちゃんと信頼できるのだろうか」

そうしたご不安は、当然あるかと思います。
出店は、個人でも法人でも、一大プロジェクトなのですから。

ただ、だからこそ、少しでも興味を持っていただけたなら、
どうぞFacebookで繋がってください。
もちろん、基本的に問い合わせられない限り、
こちらから営業をかけることは一切ありません。

私は、Facebookに、
立地のノウハウも、
愛する人のことも、
プライベートな日常も、
マイナスの面でさえも、
あるがままをさらしております。

それをご覧いただき、お見定めください。

そして、「信じられる」と思っていただいた方だけ、
直接ご連絡いただければと思います。


ビジネスには、「お互いの」信頼が、とても大切です。

そしてそれは、「ビジネスライクなお付き合い」をしていても、
芽生えるものではないと、私は考えています。

少なくとも私がしていきたいビジネスの形は、
そういったものではありません。


仕事をするビジネス面での人間である前に、
誰もが、ひとりの人格ある人間です。

ですから、まず、人として繋がり合い、
「この人に仕事をお願いしたい」と思っていただき、
「この人からの仕事をお受けしたい」と私自身も思えること。

そういう、お客さんとの関係性の中で、
私は、こうして私の立地コンサルティングのノウハウを、
その人のために、活かしていきたいと考えています。

ご理解いただければ幸いです。


□■□■□■□■□■□■□■□■


小売・飲食業 ブログランキングへ


にほんブログ村


Comment

Leave a Reply


管理者にだけ表示を許可する