人通りが少ない通りでも、周辺ポテンシャルが大きく需要過多ならチャンスはあり!!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0002】
 
『いきなり!ステーキ 秋葉原万世橋店』
 
 
いきなり!ステーキ秋葉原万世橋店外観



実査日:2015/3/26


<立地点数>
 
67点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:1,600万円
坪数:15.3坪
席数:最大24人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都千代田区神田須田町2-23-9 大和ビル1F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年3月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ秋葉原万世橋店周辺GMAP

 
秋葉原駅の、電気街口の方を出て、南側の神田川を越えたあたりですね。
 
 
まず、マイナス点から挙げると・・・・
 
このお店がある通りは、オフィス街の中にあって、普段はほとんど人が通らない道路です。
 
普段は人通りのほとんどないオフィス街


 
周辺に商業施設があるわけでもなし、そういうところに行くための通り道になってるわけでもなし・・・・
 
通るのは、通勤の時くらいでしょうか。
人々が往来する必然性に乏しいのです。
 
これは何を意味するかというと・・・・
 
「通りすがりの一見さんの来店が見込めない」ということです。
 
飲食店の営業において、このことは結構大きな制約になります。
 
下の画像のように、統計データだけで見ると、さすが秋葉原だけあって、前回も書いた小売業年間販売額の数値は、1,300億円を超えるそこそこ巨大なマーケットなのですが・・・・
 
いきなり!ステーキ秋葉原万世橋店周辺500m圏データ


(SORB社製 統計てきめん2プレミアにて集計)
 
 
いかんせん、商業集積から離れすぎています。
秋葉原に買い物に来た人のほとんどは、神田川を越えて南側までは来ません。来る理由がありません。
 
実際に歩いてみても、川に架かる万世橋を渡ろうと思うと、なんだかとても遠くに行くような感じがしてしまい、渡る気になりません。
 
せっかく統計データで見るとポテンシャルは大きいのに、このようにアクセスが悪くてそれを吸引しきれないのでは、勿体ないですね。
 
 
 
一方で、この物件のプラスポイントは!!
 
まず、「就業者が沢山いる」ということです。
 
500m圏で約90,000人とは、これは物凄い大きな値です。
 
周辺の事業所に勤めている人たちは、その多くが、このお店の存在を知っているでしょう。
となると、お店の前に動線ができていなくても、ランチタイムには「わざわざ」このお店に出向いていくことが十分に考えられます。
 
動線が無い分、効率的な集客とはいきませんが、それでも、90,000人という物凄い多くの人がいれば、それだけ、わざわざ来店する人の数だって比例して多くなるものです。
 
 
それに、先程は「秋葉原の買い物客がわざわざこっちまでは来ない」と書きましたが・・・・
 
それでも、ここにお店があるということを知っていれば、
「買い物に来たついでに、ちょっと遠いけど足を伸ばしてみようかな」
と考える人は、必ずいます。
 
その割合は少ないでしょうが、全体の数が膨大なら、そこそこの人数がいても不思議ではありません。
 
 
結局、「ポテンシャルの大きさ」っていうのは、ちょっとしたミクロ的マイナス点なら、物ともしなかったりするんですよね(笑)
 
 
 
あと、このお店のプラス点を、もうひとつ!!
 
 
それは、「圧倒的な需要過多」という点です。
 
このお店がある道路沿いには、他に目立った飲食店が無いのです。
そのため、この周辺に勤めている人は、ランチタイムにどこか出かけようと思っても、選択肢が限られてきてしまうということです。
 
秋葉原駅の方まで足を延ばせば、数多くのお店がありますが、近場で済ませようと思ったら、(言い方は悪いですが)消去法でこのお店が選ばれる可能性は高くなります。
 
人が沢山いて外食の重要は大きいのにお店の数が少ない、というエリアは、それだけで、とりわけランチタイムを狙うならプラスのポイントです。
 
 
 
 
というような感じで、このお店には、67点!をつけます。
 
 
やはり、ポテンシャルは大きいものの、それを効率的に吸引できない分については、前回の「新宿西口店」と比べると、マイナスに評価せざるを得ません。
お店の前に人通りがあるかどうかって、それだけで大きく売上げを左右する可能性が高い項目なのです。
(人通りが無くても売れる店はそりゃあります。あくまで、「強い傾向性」っていう意味で)
 
 
とはいえ、67点でも立派なものですよ。
 
書き遅れましたが、大体、55点以上を「出店を前向きに検討する余地が十分にある」としてます。
厳密にではないですが・・・・
55点~64点くらいだと、いうなれば「可もなく不可もなく」っていう感じでしょうか。
 
65点を超えると、「プラス要素の方が大きい」という感じの判断になります。
その感覚でいくと、このお店も、十分に良い立地だと考えられます。
 
 
 
ただ・・・・それでも、ですよ。
 
新宿西口店は、86点で2,600万円
秋葉原万世橋店は、67点で1,600万円
 
立地評価の19点分の開きが、売上げでは1,000万円の開きになっています。
 
 
立地点数と売上げは正比例するわけじゃありませんが、それでも、
「これだけ立地評価が違うと売上げも違う」
ということを、認識していただければと思います。
 
当然ですが、業態によっては、この秋葉原万世橋店の立地では、1,000万円も売れないものもあるでしょう。
 
というか・・・・現状の立地評価は悪くないですが、私は個人的には、あまりこの立地はオススメしません
 
ミクロ的なマイナスポイントが大きい立地というのはつまり、
「より強いお店の出店」
「周辺のお店の数が増加」
というような事態が起きた時、マイナス影響を受けやすいからです

 
 
せめてもう少し、昭和通りや中央通りなどの、大通りの動線に近いところにあってくれたら・・・・
 
 
 
 


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