大型交差点は物件にプラスだけではなく、マイナスの影響も与える!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0013】
 
『いきなり!ステーキ 神保町店』
 
 
いきなり!ステーキ神保町店外観
  
 
実査日:2015/12/16


<立地点数>
 
64点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:1,400万円
坪数:16.5坪
席数:最大27人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都千代田区神田神保町1-9-4 ハヤオビル1F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年3月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ神保町店周辺Gmap
    
 
神保町の中心である大型交差点に近接 
 
言うまでもなくこれが最大のプラスポイントです。
 
神保町はきわめて昼間人口が多い(就業者が多い)エリアであり、そうした人々の多くが、神保町駅を利用するために、この交差点に集まってきます。
そこに近接していることで、効率的に周辺ポテンシャルを吸引できます。
 
ちなみに、500m圏の昼間人口は90,000人超え!!
 
いきなり!ステーキ神保町店周辺500m圏統計データ
 
 
靖国通り沿いには動線も形成されている
 
お店のある大通り「靖国通り」は、人々がたくさん行き交う道路です。
周辺の就業者も勿論ですし、この通り沿いには、書店をはじめとして多くの店舗も出店しており、買い物をする人も少なくありません。
 
 
 
では、何が一体マイナスになるのでしょうか?
 
まずひとつは、コレです。
 
大型交差点を中心に、エリアが4つに分断されている
 
大型交差点は、「沢山の人が集まってくる」というプラスポイントだけではないのです。
そこに交わる大きな道路は、その両側を分断する要因にもなるのです。
 
すなわち、大型交差点で交差した道路により、大きく4つのエリアに、分断されます。
これはどういうことかというと、
「反対側から人々がわざわざ渡ってくる可能性が低い」
ということです。
 
交差点を渡るのは、とても面倒なことです。時間かかりますしね。
とりわけ、2回渡らなくてはいけないナナメ向かい側のエリアの人は、
「信号待ちをするくらいだったら別のお店で食べちゃおう」
という考えが働くのです。
 
ただでさえ、交差点の4つ角それぞれに、神保町駅の地上出入り口がありますしね。
「駅に行くならわざわざ信号を渡る必要はない」ということです。
 
そのため、実質的にお店の前を日常的に往来するのは、
「お店が位置する、交差点の南東側エリアの人々のみ」
ということになります。
 
このことは、意外と馬鹿にできないのです。
多くの人は「いやいや、良いお店なら渡ってきてくれるでしょ」と、楽観視します。
確かに、今流行りの『いきなり!ステーキ』レベルであれば、「わざわざ時間かけて交差点を渡ってでも食べたい」と思う人はそこそこいるでしょう。
 
しかし少なくとも、面倒くさいよりは、普通にいつも通る便利な場所にあった方が、嬉しいに決まってます。
南東側エリアの人々は、「たまたま店前を通ったから入って行こうかな」という気持ちが働くのに対して、
それ以外のエリアの人々は、「どうしてもステーキが食べたい!」という強い欲求がなければ来店しないのです。
 
交差点の向かい側からだと、ちょっとお店自体見えにくいですしね。
 
いきなり!ステーキ神保町店交差点向かい側からの視界性
 
 
このことは・・・・
出店から何年も経ち、ブランドの話題性が衰えてきた頃に、大きなマイナス点として顕著になってくる恐れがありますので、要注意です。
 
要するに、今はまだ、「ちょっと面倒でも行きたい!」って思う人が多くいる時期かもしれませんが、ブームが過ぎ去り、「そこまでして食べたいわけじゃないな」って人が増えた時・・・・南東側エリア以外の人々を、なんとか集客するための策が必要になるでしょう。
 
 
 
オフィス性向が強い
 
オフィス街は、平日は沢山の人が周りにいます。
とりわけ、朝夕の通勤時間帯やランチタイムは、通りが人でごった返していたりもします。
 
しかしその一方で、夜中や土日祝日になると、閑散としてしまうものです。
そのため、平日と休日の売上げ差が大きいということになります。
 
オフィス街では、土日は完全に閉店するお店もあるくらいです。
平日の5日間で、土日分も売上げなければいけない分、ハードルは高いのです。
 
さらに、こうしたオフィスエリアは、「人々の財布の紐が堅い」という性質も持っています。
お金を稼ぎに来てるのですもの、ランチで高いお金を出したくないんですよね、基本的には。
 
そのため、単価の安い競合店が出店したりすると、大打撃を受ける場合もあります。
 
 
 
こうしたことを勘案して、このお店には64点という評価をつけました。
 
やっぱり、上記のようなマイナスがあるとはいえ、昼間人口9万人というポテンシャルがあり、決して、「悪い立地」とは言えません。
 
「わざわざ道路を渡ってでもステーキ食べたい!」
「ちょっと高くてもステーキ食べたい!」
って思ってくれる人も、それだけ沢山いると言うことですからね。
 
 
 
ただ、これは、その高い業態のチカラがあってこそのことです。
 
ちょっとやそっとの商品やサービスでは、こうしたエリアに出店するのは、とてもリスクが高いことだと、基本的には考えておいた方がいいと思います。
 
 






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