二兎を追う者は一兎をも得ず!~駅が2つある場合、その真ん中に出店するのはNG~

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0003】
 
『いきなり!ステーキ 蒲田店』
 
 
いきなり!ステーキ蒲田店外観

 

実査日:2015/3/31


<立地点数>
 
62点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:2,600万円
坪数:35坪
席数:最大42人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都大田区蒲田5-25-2 橋本コーポビル1F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年3月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ蒲田店周辺GMAP

 
 
JR蒲田駅と京急蒲田駅の、ちょうど中間くらいに位置しています。
 
 
周辺の統計データを見ると、こんな感じです。
 
いきなり!ステーキ蒲田店周辺500m圏データ
 
(SORB社製 統計てきめん2プレミアにて集計)
 
 
小売年間販売額は約370億円で、新宿(約6,000億円)や秋葉原(約1,400億円)と比べると、文字通りケタがひとつ小さい街です。
 
 
 
このお店の最大のプラス点は!!
 
 
店構えが立派であること。です。
 
「いきなり!ステーキ」は、全体的に他の店舗にも言えることなのですが、店構えがすごく良いんですよね。
中でも、この蒲田店は、とりわけ立派です。
 
 
なお、お店の立地で言うところの「店構えが良い」とは、お店の外装デザインのことではありません
(関係ないわけではありませんが)
 
 
ここで言う店構えとは、「店舗間口」のことを指します。
 
正面の間口は「ファサード」とも呼ばれ、お店の「顔」となるきわめて重要なものであり、その幅の広さは、集客にダイレクトに影響するのです。
 
徒歩客をターゲットにする都市部のお店においては、標準的な間口幅は、4~5mとされます。
それよりも狭くなると、
・心理的に入りにくさが生じる
・店前の通行人からお店が見えにくくなる

などのマイナス影響があるからです。
 
せっかくの一等立地に出店しているのに、お店の間口が狭いことが大きな要因になって、売上げがなかなか上がらないというケースは多くあります。
 
 
その点、このお店は、間口の広さは十分に5m以上を確保できています。
看板もどどーんと堂々設置できていますし、文句ありません。
 
 
また、もう1点、このお店の店構えにはプラスポイントがあります。
 
それは、「歩道から1m程度お店がセットバックしていること」です。
 
普通であれば、セットバックというのはマイナス点として挙げられます。
セットバックとは、歩道から奥まってしまっているという意味です。せっかく歩道に面しているのに、奥まってしまえば、それによって隣の建物の陰に隠れてしまったりなどして、歩行者の視界に入らなくなってしまうのです。
 
しかしながら、このお店に関しては、その少しのセットバックが、プラスに働いていると、私は感じました。
 
なぜなら、店前の歩道が狭かったからです。
 
いきなり!ステーキ蒲田店前道路
 
この写真を見ていただけるとなんとなく分かっていただけるかと思うのですが、歩道が、ちょうど人がすれ違えるくらいの幅しかありません。
こうした幅が狭い歩道の場合、店前に置き看板を設置できない怖れがあります。通行の邪魔になるから、ですね。
 
この置き看板というのが、また重要なんです。
基本的にお店というのは、歩行者に対して、直角の向きをしているわけです。
まっすぐの道を歩いていれば、歩行者の目線は常に「正面」を向いています。「横」にあるお店になんか、目を向けることは稀です。
 
そこで、歩行者の自然な視界に入る場所に置き看板を設置することで、そこにお店があることを知ってもらうというアプローチが必要になってくるのです。
しかし、歩道が狭ければ、その置き看板が出せないわけですから、歩行者はお店の前を気付かずにスルーしてしまう可能性が高くなるわけです。
 
 
その点、このお店は、1m程セットバックしていることで、歩道との間にスペースが生まれ、置き看板を出すことができています。
このことは、歩行者にお店の存在を認知してもらうために、プラスの役割を果たしているでしょう。
 
 
 
 
このように、蒲田店は、物件自体にきわめて大きなプラスポイントが見受けられます。
 
一方で・・・・
大きなマイナス点は、「駅と駅の中間に位置していること」です。
 
勿論、JR蒲田駅と京急蒲田駅とを乗り換える人々が、お店の前を通るプラス点は考えられるでしょう。
けれども、それより何より、
「周辺の人々が分散する」
というマイナス点の方が影響が大きいと考えられます。
 
JRと京急線は、ほぼ並行して同じ方向に走っている線路です。
同じ方向に走っているということは、「使い分ける必要性がない」ということです。
 
こうした場合、多くの人々は、自分から近い方の駅を使います。
JR駅に近い方の人はJR駅の方へ、京急駅に近い方の人は京急駅の方を、使いがちになります。
 
すなわち、
「ちょうど真ん中に位置するこのお店の前を通る人は少ない」
ということです。
 
このお店の西側(JR側)にいる人たちは、京急の方に行く時にしかこのお店の前を通りません。けれども、日常的にJRの方に行ってしまう・・・・すなわち、お店の前を通らない、ということです。
 
 
これは、多くの人が勘違いする、大きな立地選びの落とし穴です。
 
マンションや家ならば、「2駅利用可能!」って書いてあったら、便利だな~って思いますよね。
でも、お店の立地の場合は、それはまったく正反対の効果になるのです。
 
 
 
 
 
というわけで・・・・今回は、62点という点数付けをしました。
 
 
ただし、売上げだけ見ると、2,600万円と、立地評価が87点の新宿西口店と同じです。
 
これはなぜかというと・・・・
お店の広さが違うからです。
 
新宿西口店は18.6坪、この蒲田店は35坪です。
1坪あたりの売上げで見れば、新宿西口店は139.8万円/坪で、蒲田店は74.3万円/坪です。
 
このことを勘案すると、立地の差が売上げに表れてきていると分かっていただけるかと思います。
すなわち、坪効率が倍近くも違うのです!!!
 
 
おそらく、そもそも「いきなり!ステーキ」という業態は、2,600万円という高売上げを叩き出すポテンシャルがある業態なんでしょう。
それが、蒲田店は立地がそこまで良くないため、大きめのハコを作らないとそこまで達することができない一方、新宿西口店は立地が良いために、蒲田店の半分の広さでも高売上げを達成できる、というように考えるのが妥当でしょう。
 
 
なお、秋葉原店は、15.3坪で1,600万円、1坪あたり売上げは104.6万円です。
そして、立地点数は67点をつけました。
 
この辺りから察するに・・・・
私は、新宿西口店の2,600万円という売上げが、「お店が狭いがゆえにそれが限界」なんじゃないかと感じています。
 
この蒲田店で2,600万円くらい売れているようでしたら、もし、新宿西口店が蒲田店と同じ広さを確保できたとすれば、もう1,000万円くらいは売上げが高くなるのではないでしょうか・・・・
 
 
 
恐ろしい・・・・
いきなり!ステーキ、恐ろしい業態です・・・・(笑)
 
 
 
 
 
 
 
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