飲食店の売上げの最大値は、マーケットポテンシャルで決まる!

□■□■□■□■□■□■□■□■

年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

□■□■□■□■□■□■□■□■


よくクライアントから聞かれる質問のひとつに、
 
「ベッドタウンの駅前(一等立地)と、
大繁華街の路地裏(三等立地)だったら、
どっちに出店するべきなんですか?」

 
というものがあります。
 
新宿・渋谷・池袋・銀座をはじめとする大きな繁華街は、
家賃が平均して非常に高く、
そうしたエリアの三等立地くらいが、
小さな街の駅前一等地とほぼ同じ額であったりします。
 
そうした場合に、じゃあどっちに出店するのがより良い選択なのか・・・・
というのは、確かに悩まれることでしょう。
 
 
勿論、一概には言えません。
ケースバイケースなので、
細かく調査しないと物件レベルでの判断はできないところがあります。
 
 
繁華街での三等立地も、立地点数で言えば下は40点から、上は60点くらいの物件もありますし、
一方で小さな街では一等地と言っても立地点数はせいぜい60点程度です。
ちょっとポイントを外せば駅前でも50点や40点まで落ちます。
 
 
ただ、このことを前提に置いた上で、
前述の質問に対して、僕は必ず決まった答え方をします。
 
 
それは、
 
「商品に自信があるなら、
繁華街の三等立地に出店しましょう」

 
ということです。
 
 
 
 
まず、「繁華街」とか「小さな街」とかの呼び方だと曖昧になってしまうので、
ちょっと専門的な分類についてお話します。
 
街の商業規模(マーケットポテンシャル)には、
大きく分けて4つのカテゴリがあります。
 
その分類基準は、「小売業年間販売額」という、統計データに基づきます。
これは読んで字のごとく、
周辺の小売業で年間どれだけお金が落とされているかを示すデータで、
つまりは「そのエリアでどれだけ商売が盛んか」を示す指標です。
 
半径500m圏のこの数値を見て、マーケットを以下のように分類します。
 
 


1.超広域マーケット
 
販売額が2,000億円以上のマーケット。
例えば、新宿・池袋・渋谷・横浜・梅田・天神・栄(名古屋)などの、
きわめて巨大な繁華街を指します。
 
 
2.広域マーケット
 
販売額が800~2,000億円のマーケット。
例えば東日本では、秋葉原・吉祥寺・川崎・浦和・千葉・仙台国分町・札幌、
関西では、天満・天王寺・小倉(北九州)などなど・・・・
主要大都市に続くそこそこ大きな繁華街を指します。
 
 
3.中域マーケット
 
販売額が200~800億円のマーケット。
例を挙げ出すとキリがないので東京都内に限りますと、
例えば中野・荻窪・下北沢・三軒茶屋・恵比寿・品川・蒲田・飯田橋・赤羽など・・・・
「大都市」ではないにしろ、その駅周辺のみならず近隣の駅からも人が集まってくる、
「大きめの商店街」のようなエリアを指します。
 
 
4.リトルマーケット
 
販売額が200億円以下のマーケット。
そのエリアに住む住民が日常的に買い物をするくらいしか商業活動はなく、
いわゆる「ベッドタウン」と呼ばれる小さな町を指します。
 
 
 
こうしたマーケット分類をした上で、先の質問を言い換えると、こうなります。
 
「リトルマーケットの駅前(一等立地)と
超広域マーケットの三等立地だったら、
どっちに出店するべきなんですか?」

 
そして、僕はこう答えます。
 
「商品に自信があるなら、
超広域マーケットの三等立地に出店しましょう」

 
と。 
 
 
 
なぜならば、「売上げの上限値」が、マーケットの大きさで全然違うからです。
 
 
 
以下の表をまず見てください。
 
これは、僕が集めたデータを分析したもので、
「各マーケットの居酒屋・バル業態の月商平均値と最高値」です。
 
各マーケットの居酒屋・バル業態の月商平均値と最高値

 
これを見ると、超広域マーケットとリトルマーケットで、
きわめて大きな差があることが分かりますよね。
 
平均月商にして、実に約300万円もの違いがあります。
 
さらに驚きなのが、「最高値」です。
坪あたり月商にして約2倍、月商は約2.5倍の開きがあります。
 
ちなみに、どちらのマーケットにおいても、
お店の規模の平均は約25坪でほとんど同じです。
 
 
なぜこのような結果になるのでしょうか?
 
 
それは、簡単なことです。
「マーケット規模=そこにいる人の多さ」だからです。
 
 
超広域マーケットは、
上に例で挙げた街をイメージしてもらえばお分かりのように、
とてつもない数の人が毎日流入してきます。
 
正直言ってこうした街では、
相当特殊な状況じゃない限り「競合制約」なんて発生しません。
同業店がいくらあっても、それ以上に沢山の人がいて、
需要がものすごく大きいからです。
 
ですので、ちゃんと良いお店を作り、
街に来る人たちに気に入られてさえしまえば、
後はいくらでも周りにお客さんは山ほどいる
のです。
 
 
一方で、リトルマーケットは・・・・
その周辺にいる人の数が、そもそもきわめて少ないのです。
 
どんなに便利な場所にあって、どんなに良いお店でも、
「毎日来店する」なんて人は、ほとんどいませんよね?
 
そうした来店頻度を踏まえると、
どんなに効率よく集客できたとしても、
そもそも絶対数が少なすぎる
のです。
 
 
これらのことは、
『水鉄砲とバケツ』をイメージしてみていただけると、
分かりやすいかもしれません。
 
リトルマーケットは、「水鉄砲」です。
一発撃った時、それが、
相手にクリーンヒットしたとしても、「ちょっと濡れた」程度
になるでしょう。
 
その一方で超広域マーケットは「バケツ」です。
大量の水が入っていて、
飛沫だけでも結構濡れますし、
ましてやクリーンヒットしてしまえば、全身びしょ濡れになること間違いなしです。
 
 
 
つまりは、「人が沢山いる分、
大きなチャンスがある」のが、
超広域マーケットなのです。
 
ただし、勿論、
お店の質が悪ければお客さんをリピーターにすることはできませんし、
となると、いくら周りに人が多いといっても、
いつまでもお店がそこに定着せず、いつかは撤退を余儀なくされます。
 
三等立地というくらいですから、
一見さんを効率的に獲得するのは難しいのでしょう。
そんな中で来てくれた人を確実にリピーターにするチカラが無ければ、やっていけません。
 
ですので僕は、
 
「商品に自信があるなら、
超広域マーケットの三等立地に出店しましょう」

 
という表現で答えるのです。
 
 
どれだけ良い商品・サービスでも、
リトルマーケットでは売上げの天井は低いところにあります。
 
これでは、せっかくのお店の良さが広まりきらず、もったいない!!
でも、超広域マーケットなら、その質の良さの分だけ、きわめて高い売上げを狙っていくことが可能なのです。
 
 
 
こうしたことを鑑みて、お店を開業する際は、
エリア選びをしっかりしていっていただきたいと思います。
 
何度も言いますが、
必ずしも超広域マーケットばかりが良いとは限りませんので!
 
いくら周りに人がいるっていっても、
全然集客のできない悪立地ではそもそも最初の一見さんが来ません。
 
それに、ちゃんと地域に根差して堅実な運営をしていきたいなら、
リトルマーケットだって悪くありません。

 
その辺りは、ケースバイケースでしっかり考えてもらえればと思います。
 
 
なお、最後に余談ですが・・・・
 
各マーケットの、居酒屋・バル業態の立地評価についても、
平均値・最小値・最大値を算出しました。
 
各マーケットの居酒屋・バル業態の立地点数

 
実査していて思うのは、
やはりリトルマーケットでは、駅前などの「そのエリアで最高の立地」に出店しても、
超広域マーケットの標準的なお店と変わらないんだなぁということです。

ましてや、リトルマーケットにおいて、
ちょっと動線を外したり視界性が悪かったりすると、
もうそれが致命的なマイナス点になりかねません。
 
こうしたリスクも踏まえて、やはり、
なるべくマーケットの規模は大きいエリアに出店するに越したことはない、というところです。
 
 
 
 
 
 
 
□■□■□■□■□■□■□■□■

<Facebookページ開設しました!「いいね」クリックをお願いします!>
売れるお店をどんどん増やしたい人のための立地判定・商圏分析・売上予測
https://www.facebook.com/sorbics/
↑上のリンクをクリックして、ページに「いいね」をお願いします。
立地や売上予測に関するお得情報を発信しています。


<もっと立地を勉強したい方へ!>

☆立地と売上予測の無料ノウハウメルマガ☆
『ソルブ通信』 (有限会社ソルブ発行)
こちらから登録できます。
http://form.sorb.co.jp/fm/mailUserExt/showRegisterForm?gpid=rbdZriPid2kUu5EjZzb
毎週火曜・木曜の2回発行!お役立ちノウハウやツール情報満載です!


あなたの商売を助ける「立地選び」のヒント
林原安徳著
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
Amazonで購入できます!
http://www.amazon.co.jp/o/ASIN/4495558528/sorb-22/


<パートナー企業>

立地判定と売上予測のパイオニア
有限会社ソルブ
http://www.sorb.co.jp/
全国のショップビジネス経営者の立地判定・売上予測・出店戦略をサポート。
商圏分析ソフトの販売も行っております。
SORBロゴマーク
林原琢磨はソルブの立地調査・売上予測エージェントとしても活動しています。


法人の方や2店舗目以降のご相談はソルブ、
個人の方の「はじめての開業」のご相談は林原琢磨へ、
それぞれお問い合わせください。


☆林原琢磨へお問い合わせはこちら☆


※申し訳ございません。
現在、ブログからのクライアント募集は締め切らせていただいております。
Facebookなどで繋がっており、私の人となりを知っていただいている方を優先させていただいておりますので、ご承知おきください。

お急ぎのご相談は、ソルブまでお問い合わせいただければと思います。

それ以外の方は、よろしければFacebookにて友人申請をいただけると嬉しいです。
↓↓↓↓


林原琢磨Facebook個人ページ

2017春~夏FBプロフ写真

https://www.facebook.com/takuma.hayashihara


「林原琢磨ってどんな人物なのだろうか」
「本当にこの人間に仕事を依頼していいものだろうか」
「ちゃんと信頼できるのだろうか」

そうしたご不安は、当然あるかと思います。
出店は、個人でも法人でも、一大プロジェクトなのですから。

ただ、だからこそ、少しでも興味を持っていただけたなら、
どうぞFacebookで繋がってください。
もちろん、基本的に問い合わせられない限り、
こちらから営業をかけることは一切ありません。

私は、Facebookに、
立地のノウハウも、
愛する人のことも、
プライベートな日常も、
マイナスの面でさえも、
あるがままをさらしております。

それをご覧いただき、お見定めください。

そして、「信じられる」と思っていただいた方だけ、
直接ご連絡いただければと思います。


ビジネスには、「お互いの」信頼が、とても大切です。

そしてそれは、「ビジネスライクなお付き合い」をしていても、
芽生えるものではないと、私は考えています。

少なくとも私がしていきたいビジネスの形は、
そういったものではありません。


仕事をするビジネス面での人間である前に、
誰もが、ひとりの人格ある人間です。

ですから、まず、人として繋がり合い、
「この人に仕事をお願いしたい」と思っていただき、
「この人からの仕事をお受けしたい」と私自身も思えること。

そういう、お客さんとの関係性の中で、
私は、こうして私の立地コンサルティングのノウハウを、
その人のために、活かしていきたいと考えています。

ご理解いただければ幸いです。


□■□■□■□■□■□■□■□■


小売・飲食業 ブログランキングへ


にほんブログ村


Comment

Leave a Reply


管理者にだけ表示を許可する