移動式販売の店舗は、こういうところに出店すべし!!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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先日、千葉県は市川から、東京は杉並区高円寺に引っ越しをいたしました。
 
 
市川には1年と少し住みましたが、とても素敵な街でした。
大体何でも揃っているし、街やお店の雰囲気は良いし、とても住みやすく、都心に出るのにちょっと大変なことを除けば、ずっと住み続けてもいいなぁと思える街でしたね。
 
 
ただ・・・・
 
職業柄、「住人」目線はもちろんのこと、「お店の立地」の観点でも街を見てしまうわけですが、その点で考えると、
 
とても難しい街
 
だったことは否めません。
 
 
駅前にはタワーマンションがそびえ立ち、人口は十分でなお増加傾向
そんなに大きくはないけれども駅には商業施設が併設されており、駅前に商店街も形成されていました。
 
一見して、そんなに悪いマーケットではないようにも感じられます。
 
 
が、しかし、
人口は増加傾向にあるものの商業規模は年々減少していたり、
特殊な場所に動線が出来ている道路構造があって、「駅近なのに店前を人が通らない!」という落とし穴があったり・・・・
 
そういう、経営者にとってはなかなかやりにくいエリアであったことは、1年暮らしていて強く感じることでした。
 
 
ただ、そんなネガティブなことばかり書いてもよくないので、今回は、
そんな市川においてほぼベストな立地に出店してた移動販売のお店
について、その立地の良さをレポートしたいと思います!
 
 
そのお店とは、市川を中心にホットドッグとアイスクリームの移動販売を展開している、「大学堂」というお店です。
http://www.daigaku-do.co.jp/
 
 

【立地調査レポ #0014】
 
『大学堂』
 
大学堂外観2
 
大学堂外観
  
実査日:2016/2/15


 
 
<立地所見>
 
 
このお店の立地の、何が良いか・・・・
 
「シャポー(商業施設)の出入口の横だからでしょ?」
というのは、きっと誰もがお気付きになるかと思います。
 
しかしながら、それだけでは「市川においてほぼベスト」とは言えません。
シャポーの出入口自体は、他にも複数個所にあるのですから。
 
 
その中でも、ここがほぼベストだと言える理由・・・・それは、
 
「この出入口が、地域住民(とりわけ東側エリアの人々)が最も集中する出入口だから」
 
です。
 
このことについて、3つの観点から、細かく解説していきます。
 
まず、周辺地図がこちらです。
 
大学堂・市川駅周辺Gmap
  
 
①この出入口がシャポー(商業施設)の東端にある
 
当たり前のことですが、多くの人が、「一番自分にとって近い出入口を利用する」ものです。
 
駅の東側エリアに住んでいる人たちにとっては、まさにこの出入口こそが、最も近いのです
これだけでも十分、この出入口の良さは感じ取れます。
 
 
②シャポーの中から駅に直結している
 
これは、①の補足です。
駅のメイン改札口はロータリーが広がっている方にあるのですが、実はこのシャポーの中にも改札口はあるのです。
それを、住民は知っています。
そのため、シャポーに買い物に行く人たちのみならず、駅を利用する人たちも、この出入口を使う人が多いのです。
 
普通、商業施設は買い物客しか訪れないものなのに、こうした構造のおかげで、駅利用者まで効率的に吸引できるのです。
 
 
③目の前が駐車場・駐輪場である
 
極めつけは、これです!!
 
シャポー入口~駐輪場動線
 
シャポー駐輪場
 
 
上の写真のように、この出入口の目の前には、駐車場と駐輪場があります。
 
動線の中でも、商業施設内動線では特に重要視される「駐車場動線」が、この入口には形成されています
 
東京都心と違って、駅と駅の間隔が離れているため、駅前に出てくるのに、車や自転車を使う人はとても多い地域です。
そうした人たちのうち、とりわけ東側エリアの人々の多くが、ここに停めているわけです。 
 
 
 
以上のような理由で、この「大学堂」は、周辺のポテンシャルをかなり効率的に吸引できていると考えられます。
さらに、スペースもちゃんと十分にあって、イスやテーブルも並べられていますしね。
実に、こういう商売をやるために存在した場所なんじゃないかと思えるくらいのスペースです。
 
こうしたことが、この立地が市川においてほぼベストである理由です。
 
 
 
ただし・・・・
先程から、わざと「ほぼ」という言葉を使っているのは、理由があります。
 
完全にベストだとは言いにくい、市川ならではの難点があるのです
 
 
大学堂・市川駅周辺Gmap

 
まず、シャポーには、この「大学堂」のある出入口の西側に、もうひとつ出入口があります。
そして、この地図だと非常に分かりにくいのですが、駅の南東側交差点からナナメにその出入口まで行けるルートが存在しているのです。
シャポーを利用する人は、「大学堂」のところから入るのですが、駅に直接行く人のうち、少なくとも駅南東エリアから歩いて来る人たちは、こっち(西側)の出入口を使ってしまう人も多いのです。
したがって、「大学堂」前は通らないことになります。
 
勿論、駅の北東側の人はほぼ「大学堂」前の出入口を使いますし、自転車の人も多くは駐輪場を使います。
そのため、そこまでマイナス過ぎることはないのですが・・・・
何にしても、人の流れが分散してしまうことは、もったいないことです。
 
 
それから、駅の西の端にも、同じような出入口が存在します。
その出入口も、こちらと同じように、駐車場や駐輪場が目の前にあるのです。
したがってここには、駅西側の人々が密集することになります。
 
そして、東側よりも西側の方が、人口は多いのです!!
 
市川はすぐ西に1kmほど行くと江戸川にぶつかるので、土地としては狭いのですが・・・・
その川沿いから駅にかけての道に、マンションがいくつも建っており、人口密度としては、東側の1.2倍~1.3倍くらいあります。
 
このことを考えると、市川駅周辺のポテンシャルを本当に最大限吸引できるのは、こっちの西側の出入口の方と言えなくもありません。
 
しかしながら、人口は西側の方が多い一方で、商店街は西側より東側の方に伸びていることもあり、まぁ東端と西端でそれほど大きな差は出ないと見ていいでしょう。
 
 
 
こうした様々なことを複合的に勘案すると・・・・
 
この「大学堂」の立地は、市川において「ほぼ」ベストであると、言ってしまって問題ないかと思います。
 
 
立地点数をつけるならば、65点といったところでしょうか。
 
意外と低いとお感じになるかもしれませんが、他のエリアからの流入が無いベッドタウンで60点超えは、かなり高い方です。
(可もなく不可もなくの標準は55点です)
 
駅に向かう人たちも皆、「大学堂」前の出入口を使うような道路構造をしていたなら、それだけさらに集中度が跳ね上がりますので、70点近くを付けられていたかもしれません
ちょっとそこは、住民にとっては便利だけれどもお店にとっては残念なところですね。
 
 
以上。
 
今回は、「移動式販売の店舗は、こういうところに出店すべし」という話でした。
 
整理すると、大切なことは、
 
■住民が特に集中する動線上にあること
 
です。
まさに、これに尽きます。
そして、このことを見分けるポイントとして、「駐車場や駐輪場と、駅や商業施設の位置関係」というものが挙げられます。
 
 
このことは移動式販売の店舗に限らず、もちろん、普通のお店にも当てはまることです。
 
このあたりにぜひ着目して、物件探し、場所探しをしてみてください。
 
 
 
 
 
 
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