ロードサイドの出店立地、コレを外すと売上げに大打撃!!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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お店の立地は、大きく3つのタイプに分類されます。
 
すなわち、以下のようなものです。
 
 
①通行人対象立地
 
歩いてくる人を主にターゲットとするもの。
駅に近いものも多く、駅前立地と呼ばれるものはだいたいこれに当てはまります。
 
 
②ロードサイド立地
 
車で来る人を主にターゲットとするもの。
郊外に多くある、駐車場が必須になるような立地です。
 
 
③商業施設内立地
 
ショッピングセンターなどの中に出店するテナントのことです。
商業施設内は、とりわけ特殊な人の流れができるため、①・②と別枠で考えます。
 
  
 
今回はこの中で、とりわけ「ロードサイド立地」に出店する場合、これを外してしまうとかなりマズイ!と言えるポイントについて書きます。
 
 
 
それが、
 
「行動ベクトル」
 
という概念です。
これは、簡単に言うと、
 
「その地域の人々が共通して向かってる方向」
 
のことを指します。
 
 
大体、地域住民というのは、広い範囲で見ると、日常的に同じ方向に行動する傾向があります。
 
「買い物に行くなら●●だよね」
というイメージが、地域ごとに決まってるわけです。
 
 
かなり大雑把に言えば、大抵の人は、東京の商業中心に向かう傾向にあります。
 
ですから、例えば、以下の図のようになります。
黒ポチを起点に、青線が伸びる方向に移動してます)
 
西東京エリアの人は東に向かって移動するし、
 
行動ベクトル-八王子-

埼玉の人は南に移動するし、
 
行動ベクトル-浦和-

千葉の人は西に移動し、
 
行動ベクトル-船橋-

神奈川の人は北に移動するということです。
 
行動ベクトル-横浜-
 

(以上4つの図はソルブ社製「統計てきめん2プレミア」にて作成)
 
 
もちろん、細かく見ればみんな動きは違いますよ?
あくまで「広域に見た時の傾向性」ということです。
 
 
で、この行動ベクトルが、ロードサイド立地での集客にきわめて大きな影響を及ぼすのです。
また、チェーン店の、その地域での認知度にもかなり響きますが・・・・これはまた別の機会に書きます。
 
 
 
仮に、周辺人口や、ミクロ的な入りやすさが同じお店があったとして、
かたや行動ベクトルに乗っている、
かたや乗っていない、となると・・・・
その売上げには、かなり大きな違いが出て来てしまうこともあるのです。
 
 
例えば、以下の地図のようなサンプルを使って説明しますと。
 
行動ベクトルイメージ図

 
黄色枠で囲っている円、「1」~「3」は、どこも人口密集エリアです。
矢印は、行動ベクトルを示しています。
 
で、ピンクの長方形がそれぞれお店だとして・・・・
それぞれの5km圏人口を集計すると、どこもほぼ同じ。
 
というような状況であった時、売上げが最も高いのはどこか?
という話です。
 
 
 
これは、「赤」の場所になるのです。
 
こういうふうに地図で見ると、結構イメージがわかりやすいですよね。
 
「青」「緑」の場所では、人口密集地「3」のポテンシャルを吸引できません。
「3」の人たちは、東の方向に向かって進む傾向にあるから、西側にあるお店には、どうしても行きにくいからです。
 
 
では、「赤」「ピンク」の場所の違いはどこに出てくるかと言うと・・・・
 
 
道路構造なんです。
 
 
 
このエリアでは、「西から東」に行動ベクトルが向いています。
つまり、人々は基本的に「東西方向の動きをする」ということなんですね。
 
その点でいくと、「赤」は見事に、東西方向の道路に沿っているのです。
人口密集地「1」~「3」の人たちが、東の方に向かう時、この「赤」の場所の前を通る可能性が非常に高いと言えます。
 
 
一方で「ピンク」の場所は、道路が東西ではなく南北に伸びています。
東西方向に移動する人たちは、よほど強い理由がない限り、南北道路には入って来ません。
 
ですので、人口密集地「1」「2」との距離も踏まえると、もしかしたらこの4か所のうちで、「ピンク」が最も売上げが低くなる可能性もあります
 
 
過去の事例からいうと、この「赤」「ピンク」のように、
ほとんど同じ場所にあるのに、道路が行動ベクトルに沿っている場合と、沿っていない場合とで、
 
売上げは20~50%くらい違ってくる
 
ということも有り得ます。
 
 
 
 
これは、非常に恐ろしいところです。
 
 
 
郊外ロードサイドでお店を出すのであれば、この「行動ベクトル」は、絶対に無視できないきわめて大切なポイントです。
 
人口や交通量などのデータに表れてこない、一見すると普通の人からは見えない、この「行動ベクトル」が、実はロードサイド店繁盛のカギを握っています。
 
これを見落としてしまったばっかりに、おいしいお店、サービスの質の高いお店が、いくつも閉店に追い込まれました。
 
 
 
「人口密集エリアが近くにある」
「物件のインアウトは良好」
「視界性もばっちり」
 
なのに、売れない・・・・
 
というケースがあったら、もしかしたらそのお店は、「行動ベクトル」を外しているのかもしれません。
 
 
出店してからでは、なかなか改善が難しいポイントなだけに、出店前に、必ずチェックしていただきたいです。
 
 
 
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