京都で見つけた!駅や繁華街を離れても地域の人々を入れ食いにする「隠れ繁盛立地」!!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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今日と明日は、仕事で京都に出張に来ています。
 
以前もよく京都には来ていて、その頃は四条烏丸や河原町近辺を主に実査していたのですが・・・・
今回は初めて、京都駅の北口側のエリアに降り立ちました。
 
ここは、駅を出た目の前に、京都各地の観光名所へ向かう沢山のバスが集まるバスターミナルがあり、
さらにその向こう側には、有名な「京都タワー」があります。
 
そのため、多くの観光客の流入があるエリアです。
とりわけ今日は、GW最後の最後の日曜日だからでしょうか・・・・
とにかく人でごった返していました。
 
 
そんな京都駅周辺エリアを、ほぼ丸1日かけてじっくり見て回ってきました。
 
今回は、とある物件について、そこでお店を出したらいくら売れるか?という売上予測調査のために訪れたのですが、
その対象の物件以外にも、面白いお店や興味深い立地を見ることができ、今日1日だけでもとても楽しい実査となりました。
 
まだ、明日もあるのですが・・・・
 
今日、京都の街で見かけたお店の中から、
「この立地は素晴らしい!」
というお店を、1店ご紹介したいと思います。
 
 
それがこちら。
 
「なか卯 七条新町店」です!!
 
 
 
【立地調査レポ #0015】
 
『なか卯 七条新町店』
 
なか卯七条新町店
 
実査日:2016/5/8
 
 
こちらのお店、Googleマップ上に表すと、こんなところにあります。
 
なか卯七条新町店GoogleMap
 
 
これを見ていただくとお分かりのように・・・・
 
京都駅北口エリアの商業集積、つまり繁華街は、
主に「ポルタ」という地下街と、
「京都タワー」「ヨドバシカメラ」などがある、
その一帯にしかありません。
 
そのエリアだけ沢山の人が行き来しており、その他の道路は、まばらにしか往来していないのです。
 
 
このなか卯は、完全にそうした繁華街から離れています
 
道のり距離にしておよそ200m以上・・・・
わざわざ目的来店するような特別なお店ならともかく、牛丼を食べるために、繁華街からここまで歩いてくることは、ほぼ有り得ないと言っていいでしょう。
 
なか卯の周辺も、他に居酒屋等が無いわけではないんですが、決して賑わっているエリアとは言い難い感じでした。
 
一般の方々の目線から見たら、
「何故なか卯ほどの有名チェーンが、こんな立地の悪いところに出店しているんだ!?」
と思われることでしょう。
 
まぁ、お店の建物は立派ですからね、もしかしてそれが理由?と思われてしまうかもしれません。
 
 
 
しかし・・・・
 
実はこのなか卯、駅からも繁華街からも離れていますが、とても良い立地なのです!!
 
 
その理由は、先程の地図を、もう少し広げて見ると、分かりやすいかもしれません。
 
なか卯七条新町店GoogleMap2(広域)
 
 
いかがでしょうか?
 
勘の良い人や、立地眼を鍛えている人は、ピンときたことでしょう。
 
そうです。

まず、
「西本願寺」と「東本願寺」に囲まれたエリアの人々(人口約2,500人)が、駅や繁華街に向かう際に、なか卯の前を高い確率で通るのです!!
そのエリアの人たちは、東南側に向かって進むことになり、その先端に、なか卯があるからです。
道路構造上、これはかなり確率が高いと思われます。
 
さらに、元々このなか卯がある道路、「塩小路通り」は、東西にかなり長く伸びる道路です。
なか卯の西には「龍谷大学文学部」の校舎があり(学生数約4,000人)、その学生も、駅方面との往来の際になか卯の前を通る可能性は高い!!
 
 
こうしたことを、先程の地図に書き込むと、こうなります。
 
なか卯七条新町店GoogleMap3(商圏)
 
 
 
すなわち、このなか卯の立地は、
 
繁華街から離れ、購買客や就業者をお客さんにはしにくい
 
一方で、
 
北西エリアの住民や龍谷大学の学生を入れ食い状態にできる
 
ということなのです!!
 
 
ただし勿論、繁華街に出店した方が、売上高そのものは高く出ます。当然です。
このなか卯も、ここで1,000万円以上売り上げている、というわけではないでしょう。
 
おそらく、全店舗の中でいったら、「中の上」くらいの売上げだと思います。
 
しかし、この立地のポイントは、上記のようなプラスがあると同時に、繁華街と比べて家賃が安いということです。
 
家賃が高いところで1,000万円売るより、
家賃が安いところで600万円売る方が、
結果的に大きな利益が取れる
ということもあるのです。
 
そこを突いた、非常に優良な、お手本みたいな出店だと思います。
 
 
 
 
このなか卯を見ていて思いました・・・・
 
こういう立地は、それこそ、個人の方にこそ頑張って出店してもらいたい!!
 
このなか卯の物件はともかく、このケースと同じような目線で見つかる「隠れ繁盛立地」は、色々な場所にあります。
 
チェーンでも出せるくらい売上げが取れて、個人でも出せるくらい家賃が抑えられる物件です。
 
 
 
昨今、本当に出店は難しくなってきました
 
「誰が見ても売れる立地」には、ほぼもう出店し尽くされ、一等地ばかりに出店していたチェーン店でも、二等・三等の立地にも手を出さざるを得なくなっています
 
そこで、ちゃんとこのなか卯のように、「立地のポイントを押さえた出店」をしているかどうかで、チェーンの行く末は変わってくるのです。
 
全てのチェーンがちゃんと立地ノウハウを持っているわけじゃなく、むしろ持っていない企業の方がほとんどですが・・・・
こうして、なか卯のように、しっかりした立地戦略を持っている企業は、どんどん、個人開業者でも出店できる立地まで開拓してきます。
 
 
個人さんや、これから店舗を増やしていこうとする中小チェーン企業は、うかうかしていると、どんどん取られていきますよ。
 
 
こうした「隠れ繁盛立地」は、探せば見つかるものですが、そんなに数が多いものではありません。
 
繁華街の中なら、交差点角地を他社に取られてしまっても、2~3軒隣に出店したって、そこまでのマイナスは無いかもしれません。
しかし、二等立地、三等立地で利益を上げるとなると・・・・「この物件を外したら無理」ということがあるのです。
 
ですから、早く見つけて、早く手を付けなければいけません。
 
ちなみに、このなか卯の向かい側には、居酒屋とホルモン焼肉のお店が出店していました。
 
なか卯の向かいの居酒屋とホルモン焼肉屋
 
幸いにもこの立地は、なか卯と同等に良いと考えられます。
お店を覗いてみると、やはりかなり繁盛している様子でした。
 
 
 
 
「隠れ繁盛立地」を見つけたいと願うなら・・・・
本気で、立地を見極める技術を、身につけることが必要です。
 
そして、チェーン企業に取られる前に、これからどんどん伸びていきたい中小企業や個人の方に、こういう場所にどーんと出店していってもらいたいものです。
 
 
そんなことを思いました。
 
他にも、面白いお店は色々あったのですが、今回はこの1店だけの紹介にしておきます!!
 
 
ちなみに、余談ですが・・・・
 
今回の店舗に限らず、なか卯は、ちょいちょい「隠れ繁盛立地」に出店しているケースがあります。
 
同じゼンショーグループでも、すき家は比較的一等地が多いのですが、なか卯は、
「なぜこんなところに出店してるの!?」
って思えてしまうお店が、わりと多いです。
(勿論分かりやすく良い立地の店舗も多いものの)
 
なので、もし身近にそういう、一見どうしてそこに出店したか分かりにくいなか卯を見つけたら・・・・
それは、「隠れ繁盛立地」である可能性が高いですから。
 
よーくそのなか卯を観察して、その立地の何がどう良いのか、調べてみることをオススメします。
 
 
 
さぁ、それでは!!
 
明日も実査、頑張ってまいります!!
 
 
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Tag: 実査

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