2階への出店は要注意!それでも探すならこんな物件が狙い目!!

□■□■□■□■□■□■□■□■

年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

□■□■□■□■□■□■□■□■


【立地調査レポ #0006】
 
『いきなり!ステーキ 渋谷桜丘店』
 
 
いきなり!ステーキ渋谷桜丘店外観


実査日:2015/3/25


<立地点数>
 
67点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:1,400万円
坪数:16.8坪
席数:最大30人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都渋谷区桜丘町3-24 カコー桜丘ビル2F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年3月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ渋谷桜丘店周辺GMAP
 
渋谷駅の南西側。
多くの人がよく行くであろう、109などのある道玄坂エリアや、ヒカリエの方から見ると、マークシティや大きな道路を越えた、「桜丘(さくらがおか)」というエリアに位置しています。
 
この辺りは飲食店密集エリアではあるのですが、一般的にはそんなに馴染みは薄いかもしれません。
オフィスビルなどが多く立ち並んでいて、サラリーマンは多く見受けられるものの、遊べる施設などは特に大きなものはありません。
 
 
こうしたエリアに位置する、今回のこの「渋谷桜丘店」、まずマイナスポイントから挙げるとすれば・・・・
 
何よりも大きなものは、「2階であること」です。
 
居酒屋やファミレス、カフェなど、滞在時間がそれなりに長くなるような業態であれば、2階であってもそこまで大きなマイナスにはならないことがあります。
 
しかしながら、定食屋やラーメン店、牛丼屋など、食事だけをさっと食べて出てくるような、滞在時間が短い業態では、
「すぐ出るのにわざわざ階段使って2階に昇るのは面倒くさいな」
という心理的制約が大きく働くのです!!
 
 
実際、お店が1階の場合と2階の場合の売上げを、データで比較すると、
居酒屋だと10~20%程度の違いで済む(1階で1,000万円なら2階で800~900万円)ものの、
ラーメン店だと30%以上の差になる(1階で1,000万円なら2階で700万円未満)こともザラです。
 
この「いきなり!ステーキ」も、立ち食いステーキ店という業態の性質上、お客さんの滞在時間は短い方でしょう。
こうした業態にとって、2階に位置することのリスクは、看過できないものです。
 
 
さらに、お店が2階にあると、そうした心理的制約の他にも、
 
●(1階と比べて)高い位置にある分、歩行者から見つけにくくなる
●ファサード(店舗間口)の幅がしっかり取れず、お店の存在感が出せない
●1階にある階段間口が狭いことが多く、入りにくさに繋がる

 
などのマイナス影響が同時発生することが多く、なかなか、2階以上への出店は難しいのです。
 
 
 
 
とはいえ!!
 
 
いわゆる一般的な「2階のお店」の中では、このお店は2階であることのマイナス点を極力小さくできる物件です。
 
 
なぜならば、さぁ、もう1度写真を見てください。
 
いきなり!ステーキ渋谷桜丘店外観
 
 
今しがた上に挙げた、2階であることのマイナス影響の多くが、ほとんどないのです!!
 
2階とはいえ、しっかり看板も出せていて、お店の存在感はあります。
また、2階へ続く階段も、とても広い幅の間口があり、登りやすいです。

 
階段間口

 
こうしたことは、2階店舗としてはなかなかに珍しい、好条件の物件です。
 
さらに、下の写真を見てください。
 
建物横の壁面にもルーフ兼看板を設置

 
お店を、最初の写真とは別角度から撮影したものですが・・・・
建物の横の壁面にも、看板となるサンルーフのようなものを設置しています。
(ちょっとこの写真だと光の反射でやや見えにくいですが・・・・)
 
隣の敷地が駐車場であることもあり、視界の邪魔になるものがなくて見通しがよく、遠くからでも気付きやすいです。
 
遠目に見ても見つけやすい
 
 
こうした点によって、入りにくさや見つけにくさがカバーされ、2階であることのマイナス影響はだいぶ緩和されていると見ていいでしょう。
 
 
 
なお、周辺の統計データはこんな感じです。
 
いきなり!ステーキ渋谷桜丘店周辺統計データ
 
 
さすが渋谷ですね、小売業年間販売額が、約3,000億円!!!
日本有数の大規模マーケットであることを示しています。
 
ただし、このデータは鵜呑みにしない方がいいです。
冒頭にも少し書きましたが、この「桜丘」というエリアは、買い物客が頻繁に訪れるエリアではありません。
お客さんの多くは、周辺のオフィスビルのサラリーマンになるでしょう。それでも、さすがに渋谷は物凄く大きなポテンシャルがありますけどね。
 
 
 
このようなことを勘案して、このお店には67点という評価をつけました。
 
 
それにしても、2階なのに売上げ1,400万円って、すごいですよね・・・・
 
ちなみに、じゃあこの物件が2階じゃなく1階だったらどうなるのか?
 
難しいところですが、もう150~200万円くらい売上げはアップしているかも?しれないです。
逆に言うと、1階でもおそらく1600万円くらいのところを、2階なのに1,400万円でキープしているところがすごい
  
もし、2階に出店するのであれば、やはりこのお店のように、ちゃんと店舗間口や階段などがしっかり確保できることがいいですね!!
家賃も、1階より2階の方がそりゃだいぶ安くなってるはずなので、こうしたマイナス点を緩和できる物件であれば、狙い目でしょう。
 
 
 
 
 
  
□■□■□■□■□■□■□■□■

<Facebookページ開設しました!「いいね」クリックをお願いします!>
売れるお店をどんどん増やしたい人のための立地判定・商圏分析・売上予測
https://www.facebook.com/sorbics/
↑上のリンクをクリックして、ページに「いいね」をお願いします。
立地や売上予測に関するお得情報を発信しています。


<もっと立地を勉強したい方へ!>

☆立地と売上予測の無料ノウハウメルマガ☆
『ソルブ通信』 (有限会社ソルブ発行)
こちらから登録できます。
http://form.sorb.co.jp/fm/mailUserExt/showRegisterForm?gpid=rbdZriPid2kUu5EjZzb
毎週火曜・木曜の2回発行!お役立ちノウハウやツール情報満載です!


あなたの商売を助ける「立地選び」のヒント
林原安徳著
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
「最新版これが『繁盛立地』だ!」
Amazonで購入できます!
http://www.amazon.co.jp/o/ASIN/4495558528/sorb-22/


<パートナー企業>

立地判定と売上予測のパイオニア
有限会社ソルブ
http://www.sorb.co.jp/
全国のショップビジネス経営者の立地判定・売上予測・出店戦略をサポート。
商圏分析ソフトの販売も行っております。
SORBロゴマーク
林原琢磨はソルブの立地調査・売上予測エージェントとしても活動しています。


法人の方や2店舗目以降のご相談はソルブ、
個人の方の「はじめての開業」のご相談は林原琢磨へ、
それぞれお問い合わせください。


☆林原琢磨へお問い合わせはこちら☆


※申し訳ございません。
現在、ブログからのクライアント募集は締め切らせていただいております。
Facebookなどで繋がっており、私の人となりを知っていただいている方を優先させていただいておりますので、ご承知おきください。

お急ぎのご相談は、ソルブまでお問い合わせいただければと思います。

それ以外の方は、よろしければFacebookにて友人申請をいただけると嬉しいです。
↓↓↓↓


林原琢磨Facebook個人ページ

2017春~夏FBプロフ写真

https://www.facebook.com/takuma.hayashihara


「林原琢磨ってどんな人物なのだろうか」
「本当にこの人間に仕事を依頼していいものだろうか」
「ちゃんと信頼できるのだろうか」

そうしたご不安は、当然あるかと思います。
出店は、個人でも法人でも、一大プロジェクトなのですから。

ただ、だからこそ、少しでも興味を持っていただけたなら、
どうぞFacebookで繋がってください。
もちろん、基本的に問い合わせられない限り、
こちらから営業をかけることは一切ありません。

私は、Facebookに、
立地のノウハウも、
愛する人のことも、
プライベートな日常も、
マイナスの面でさえも、
あるがままをさらしております。

それをご覧いただき、お見定めください。

そして、「信じられる」と思っていただいた方だけ、
直接ご連絡いただければと思います。


ビジネスには、「お互いの」信頼が、とても大切です。

そしてそれは、「ビジネスライクなお付き合い」をしていても、
芽生えるものではないと、私は考えています。

少なくとも私がしていきたいビジネスの形は、
そういったものではありません。


仕事をするビジネス面での人間である前に、
誰もが、ひとりの人格ある人間です。

ですから、まず、人として繋がり合い、
「この人に仕事をお願いしたい」と思っていただき、
「この人からの仕事をお受けしたい」と私自身も思えること。

そういう、お客さんとの関係性の中で、
私は、こうして私の立地コンサルティングのノウハウを、
その人のために、活かしていきたいと考えています。

ご理解いただければ幸いです。


□■□■□■□■□■□■□■□■


小売・飲食業 ブログランキングへ


にほんブログ村


Comment

Leave a Reply


管理者にだけ表示を許可する