どうしても「通行量・交通量」を測るなら、押さえておくべき3つのポイント

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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一般的に、店前の通行量が多ければ好立地である、
と思われていることは多いようです。
 
不動産業者やコンサルタントの中でも、
「立地調査」といえばまず通行量調査を挙げる人は多くいます。
 
雑踏
 
しかし、以前にも書きましたが、これは根拠のない神話のようなものです。
 
実際、通行量が少なくても売れている店はたくさんあります。
また、反対に通行量が多いのに売れていない店もたくさんあります。
 
それは、通勤通学路のように毎日同じ人が歩いている道路と、
毎日違う人が購買目的で歩いている道路では、
同じ通行量でもビジネスチャンスは大きく異なってくるからです。
 
また、ビジネスマンしか歩いていないような道路と、
老若男女様々な人々が行き来する道路でも、
来店客の層が全然違うことは容易に予想できますよね。
 
 
 
こういうことは、こうして書けば、
お店をやっている人じゃなく一般の人でも十分に理解できるじゃないですか。
 
それでも、バカの一つ覚えのように、
通行量や交通量を測定したがる人たちは、多いのです。
(最近は体感的に減ってきているようには思いますが、それでもまだまだ根強い)
 
 
そういう人たちは、
「通行量を測ってもそんなに大きな効果は無いんですよ」
と説明しても、聞き入れてはくれません。
 
 
かくなる上は・・・・!!
 
 
じゃあ、もう、
そんなに通行量を測りたいなら、せめてこういうポイントに気を付けてください!
という話をせざるを得ないですよね。
 
 
 
というわけで今回は、どうしても「通行量・交通量」を計測する時、
押さえておくべきポイントについて、お話します。
 
 
 
まぁ、通行量や交通量の計測は、その難しさや手間の問題があるとはいえ、
まったく意味がないわけではありません。
 
なぜならば、通行人の質や往来する車の種類を見ることで、
「商圏の特性」を知ることができるからです。
 
 
そう、通行量・交通量を計測する時は、
「量」ではなく、「質」を見るのがポイントなのです。
 
 
「質」・・・・つまりは、「比率」です。
 
「量」は複数地点で比較しようとすると、厳密な計測基準が必要になります。
1時間計測して100人の地点と、200人の地点じゃ全然違うからです。
 
しかし、「質(=比率)」は、そこに実質的に何人の人がいようと、
「100人中の●●人」
という表し方ができるため、比較がしやすいのです。
 
どこであろうと、
「100人通るまで計測する」
とかにしておくだけで、測れます。
 
 
このような、「質」にフォーカスした時、初めて、通行人を測定することは、活きてくるのです。
 
 
 
 
以下に、計測によって判断できる具体的な、
「3つの性質」を挙げます。
 
 
 
雑踏2

 
1.通行人の女性比率
 
この比率は、多くのエリアの標準で0.4前後です。
 
これが0.3以下だと、そのエリアはきわめて男性が多いということになります。
そうした傾向のあるエリアはオフィス性向が強いことも多く、
商売にはあまり向いていません。
 
オフィス性向とは、
その地域に就業や商用など仕事目的で来ている人がきわめて多いことです。
こうしたエリアに人々は「お金を稼ぎに来ている」ため、財布の紐は堅いのです。
 
一方で、0.5以上であれば、その周辺は、
たいていの商売に向いていると言えます。
 
一般的に男性よりも女性の方が、購買活動に対する意欲が強いためです。
 
「浪費家」って言うと、男性より女性の方が多いイメージがありませんか?
銀座で高額な買い物をするのは、外国人を除けば、
マダム(つまり女性)が多いイメージがありませんか?
 
そういうことなのです。
 
 
 
2.往来する車両の乗用車比率
 
交通量を計測する時は、
「乗用車」、すなわち人々が日常的に利用する車と、
「バス・トラック・タクシー(BTT)」、すなわち業務用車両とに、
分けて計測をします。
 
乗用車の比率は、標準で0.75~0.8ほどです。
 
これ以上高ければ、その道路は「生活道路」として使われていることを示しています。
地域住民が日常的に利用する傾向が強いということです。
 
一方で、この比率が0.7や0.6になると、
「産業道路」であるということになります。
 
業務用車両が長距離移動などに使うことが多く、
こうした道路では、多くの業態にとって集客が難しい状況です。
 
バスやタクシーが業務中に来店する可能性は低いですし、
長距離トラックのドライバーのニーズは大抵、
ランチタイムの飲食店やコンビニくらいでしょう。
 
逆に、そういうお客さんをターゲットにしていきたいのであれば、
産業道路は狙い目かもしれませんよね。
 
 
こうした道路の性質は押さえておかなければ、
交通量に惑わされて、
「多くの車が往来するのに全然集客できない」なんてリスクを防げますし、
逆に、「交通量が少ないからここは集客できないだろう」と機会損失をしてしまうことも減らせます。
 
 
 
3.往来する車のナンバーの分類
 
地元のナンバーと地元以外のナンバーに分けて測定し、
全車両に対する後者の比率を計測します。
 
これにより、そのエリアへの流入比率が分かります。
 
標準的なエリアで0.3前後です。
 
この比率が高ければ、遠くからの流入が多く、
低ければ、周辺には地元の人ばかりしかいないことが分かります。
 
この比率は、商圏が大きく広がるかどうかの目安となります。
 
 
これは、物件やお店の前の道路を走っている車に対して計測するのも勿論ですが、
近くにある大型SCの駐車場などに停まっている車に対しても、測ってみましょう。
 
すると、そのSCの商圏範囲が大体なんとなく見えてきます。
 
駅前でもロードサイドでも、そういう大きなSCは、
小型店舗の集客にきわめて強い影響力があります。
 
そのため、SCの規模や質をしっかり押さえておくことが重要なのです。
地元民ばかり訪れるSCの近くに、観光客をターゲットにしたお店を作っても意味が無いのですから。
 
 
車の列
 
 
 
以上のようなことが、通行量・交通量を測定することで分かる商圏特性の、
代表的な事例です。
 
通行人対象で1つ、ロードサイドで2つ、合わせて3つ。
 
 
 
また、これらの他にも、例えば歩行者の大体の年齢層であったり、
ドライバーの男女比率であったり、
そうした事も計測することができるでしょう。
 
業種業態に応じて、意味のある分類の計測方法を考えてみてください。
 
 
 
また、商圏の特性の他にも、計測の仕方によっては、
周辺の人々の動きの傾向性を掴むこともできます。
 
例えば、
店前の道路を、右から左に歩く人が多いのか、左から右に歩く人が多いのか、
店側車線と反対側車線とで、どの時間帯にどちらの交通量が多いのか、

などを計測し、周辺の地理と合わせて分析することで、
「店前を往来する人々の目的」を掴むことができます。
 
人々が何のために店前道路を使うのか理由が分かれば、
販促の方法や、看板の設置場所など、
様々な営業面での工夫に活かすことができる
でしょう。
 
 
 
このように、通行量・交通量を測るなら、
単なる「量」を計測するのではなく、
 
①商圏の特性(→比率によって表される質)
 
②人々の行動傾向

 
を把握するために、意味のある分類をして、計測することが大切です。
 
このことを、しっかり踏まえておいていただきたいと思います。
 
 
 
これらのことを押さえておけば、計測したデータは、決して無駄にはなりません。
 
むしろ、ここまでちゃんと考えて集められたデータならば、
ダイレクトにではないにしろ、売上予測に反映させることが可能ですから、
非常に有効なデータになるかもしれません。
 
 
せっかく手間暇かけて通行量・交通量を測るのでしたら、このようにして、活かしていただきたいと思います。
 

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