こういう空中階の物件はリスクが高い!出店する時は気をつけて!!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0007】
 
『OURS farm kitchen』
 
 
OURSfarmkitchen店舗外観


実査日:2015/3/25


<立地点数>
 
51点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:250万円
坪数:6坪
席数:11席
客単価:4,500円
業態:ワインバル

住所:東京都渋谷区桜丘町16-8 桜丘ビル3F
 
(柴田書店『月刊食堂』2013年11月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
OURSfarmkitchen周辺GMAP
 
 
連続で「いきなり!ステーキ」を取り上げていましたが、ここでちょっと別の業態を。
 
ひとつ前の記事で、
「2階以上に出店するならこういう物件を狙っていきましょう」
というような主旨のことを書きました。
 
今度はその逆で、
「こういう物件はリスクが高いので気をつけましょう」
という話です。
 
 
今回のお店の場所は、ひとつ前の記事で書いた「いきなり!ステーキ渋谷桜丘店」(http://takumaricchisalesup.blog.fc2.com/blog-entry-6.html)のすぐ近くです。
これだけ近くにあると、マクロ的なデータ(商圏規模や街にいる人々の性質)は、まったく同じと言っていいでしょう。
 
問題は、ミクロ的な部分です。
 
 
結論から書きますと、このお店のような物件は、なるべく避けることを強くお薦めします。
ミクロ的なマイナス点がきわめて強いからです。
 
一気に列挙してしまいますね。
 
●目立つ看板が出ていないから店前歩行者はお店に自然には気付けない
●お店が3階、しかも階段しかない
●1階の入口間口が狭い
●勾配がきつめの坂道の途中

 
 
ざっとこんな感じです。
 
ひとつひとつを細かく解説します。
 
 
 
まず、「お店が見えない」という話。
 
この記事の冒頭に出した店舗外観写真を見てみてください。
お店は3階なんですが、外から見て、何の看板も出ていません。
 
お店の前を通っても、こんな感じです。
 
お店の前を通ってもお店があるのか分からない①

お店の前を通ってもお店があるのか分からない②
(ちょっとぼやけていてすみません)
 
ものすご~~~~~く、
よぉ~~~~~~く見ると、
 
小さく袖看板を見つけることができます。
 
よく見ると袖看板があるが・・・・
 
けれども、普通に道を往来している歩行者は、こんな小さな看板には気付けません。
(看板デザインの問題もあるのですが、今はそこには触れないでおきます)
 
 
このことは、非常に大きなマイナス点です。
 
立地の世界では、
『見えない店は存在しないも同じ』
という格言があるくらい、お店がちゃんと歩行者の目に留まることは、重要なポイントなのです。
 
 
 
それから、このお店は「3階にあるのに階段しかない」のです。
 
ひとつ前の記事でも書きましたが、「階段を昇る」という行為は、多かれ少なかれ、お客さんにとって心理的負担になることです。
同じお店で1階と2階だったら、ほとんどの場合は1階の方が良いに決まっています。
 
2階に昇るだけでも面倒なのに、3階ですよ。
エレベーターがあるならまだいいんですが、階段しかないのは、きわめて強いマイナス要因です。
 
「3階まで昇らなくちゃなら、面倒だから別のお店にするか」
という心理が働いてしまうのです。
 
 
 
それから、「1階の間口が狭い」こともマイナスです。
 
入口間口狭い
 
階段が奥まっている
 
しかもちょっと奥まっていて、階段自体の幅はもっと狭いですね。
この感じで、3階まで・・・・となると、初めて来店する時って、ちょっと入るの勇気いりませんか??
 
こういうことも、甘く見るわけにはいきません。
 
 
 
そして、きわめつけはこのお店、「坂道の途中」なのです。
 
お店の前まで来てもお店があるのか定かではない
 
建物の足元を見ると、坂であることが感じとれますでしょうか。
 
坂道というのは、平坦な道に比べて、歩行者の意識が「歩くこと」自体にいきがちになります。
 
上り坂は、「上り切る」ということ、頂上に意識がいきがちになり、坂の途中にあるお店には気付きにくくなるのです。
実際、坂道の途中のお店って、気付かずに通り過ぎてしまう人が多いのです。
 
 
渋谷によく行く人はご存知だと思いますが、渋谷は、きわめて「坂道の多い街」です。
 
こういう街は、歩き回る人にとっては、疲れやすいですよね。
 
その感覚が大事なんです。
お店の周りを歩いている人が、良い気分になれない立地にあるお店は、繁盛するのが難しいのです。
 
繁華街でお店が繁盛するのは、「財布の紐が緩む」、つまり、人々が「わ~~い、楽しい~~!!」っていう状態だからなのです。
 
 
 
 
 
と、いうわけで・・・・
 
「空中階に出すならこんな物件が狙い目!」と書いた「いきなり!ステーキ渋谷桜丘店」から、歩いて30秒ほどのところに、
「こんな空中階の物件には要注意!」というお店がありました。
 
ただ、最後に、このお店の名誉のために書かせていただきますが・・・・
 
この「OURS farm kitchen」というお店、食べログで調べてみると、『3.54』という、比較的高い点数でした(実査当時)。
これは、素晴らしいと思います。
 
特に「料理・味」のポイントが高く、「行きたい人」も1,000人以上いました。
きっと、それだけ素敵なお店なんでしょうね。
 
立地が悪くても、営業力の高さで頑張っているんだなぁという感じです。
 
これは、並大抵の努力じゃないですよ。
だって、「営業力が高いかどうか(おいしいかどうか)」なんて、1回は来てみないと分からないわけです。
立地が悪いと、「まず1回来てもらう」ということが、きわめて難しくなるのです。
 
きっとこのお店は、地道に集客を頑張り、そして営業内容が素晴らしかったから、リピーターが増えたということなんでしょう。
 
 
しかし、逆に「それくらい営業力が高くないとこの立地ではやっていけない」と捉えることもできます。
 
何にしろ、どれだけ腕に自信があっても、なるべくならこうした物件はリスクが高く、避けるに越したことはありません。
 
 
特に、居酒屋やバーを出店しようとしている人!!
2階や3階以上の物件を狙っている人は多いと思いますが、注意してください!!
 
 
 
 
・・・・このお店も、看板の出し方等にもう少し工夫ができたら、もっと集客できるようになるのでは、と思います。
(視界性の改善)
だって、1度来てもらえれば、気に入ってもらえるような良いお店なんですから・・・・!!
 
 
 
 
 
 
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