データを細かく見て出店候補エリアのランキングを作る!

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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これまでにも何度か書きましたが、
 
「大きな繁華街の方がより売れる」
 
というのは、それを知っている人にとっては純然たる事実です。
 
しかしながら一方では、あまりこのことにピンときていない方もいらっしゃるかと思います。
 
とりわけ、購買目的で流入してくる人たちよりも、
地域の住民をターゲットにしているような業態を展開しているような方は、なおさらでしょう。
 
 
本来は、そうした業態にとっても、商業的な規模は決して無関係ではなく、
売上げに大いに関係してくるものなのですが・・・・
 
とはいえ、感覚的に合ってないものを出店の決め手にするには、
ちょっと心許ないですよね。
 
 
 
 
であれば、なんでもかんでも小売業年間販売額ではなく、
 
自身の業態によりぴったりくる別のデータを用いて、マーケットポテンシャルを測りましょう。
 
 
 
こうした時に有用なのは、国勢調査によって調べられている、
『人口』『世帯数』のデータです。
 
これはおそらく、小売業年間販売額よりもむしろメジャーでしょう。
お店を出店しようとしている人なら、ほぼ皆さん、聞いたり調べたりしたことがあるでしょうしね。
ショップビジネスに関係ない人だって、聞いたことありますよね、きっと。
 
 
これらは「周辺にどれくらいの人が住んでいるか」を示すものであるため、
まさに地域住民をターゲットにした業態にとっては、ダイレクトに売上げに直結するデータになります。
 
 
 
ただし、ここで気を付けなければいけないことがあります。
 
それは、「人口」や「世帯数」のデータを見る時、
単純にその『総数』を調べるだけでは、不十分
だということです。
 
必ず、その『質』も見ておかなければなりません。
 
 
すなわち、「どんな人が住んでいるか」という観点を指します。
 
これは、国勢調査の中で実はかなり細かく調べられており、
様々な角度から住民の質を見ることができます。
 
 
 
 
例えば以下のような分類があります。
 
 
『人口』
 
●年齢(5歳刻み18分類)
 例:20~24歳の男性の人口、など
 
●職業(22分類)
 例:農業就業者人口、運輸業就業者人口、など
 
●最終学歴(4分類)
 例:大学卒の人口、など
 
●就業形態(6分類)・・・
 例:正規雇用者の人口、など

 
『世帯数』
 
●世帯人員数(7分類)
 例:単身世帯数、など
 
●住宅の所有関係(5分類)
 例:持家に住んでいる世帯数、など
 
●住宅の延べ面積(6分類)
 例:50㎡未満の家に住んでいる世帯数、など
 
●住宅の建物の建て方(7分類)・・・
 例:戸建住宅に住む世帯数、など

  
(いずれも2010年国勢調査の区分より)
 
また、推計値で年収別世帯数も算出されています。
 
 
そして、これを元にして、
 
『自店のターゲットとなる人がどれくらい住んでいるか』
 
という視点で、マーケットポテンシャルを探るのです。
 
 
 
 
どんな商品であっても、老若男女全てに同様にアプローチするというのは、なかなか難しいものです。
 
どうしても、自店の扱う商品を誰に売っていきたいのか、ターゲットを細かく絞りこむ必要があります。
 
その時に、
 
「年齢は20代~30代で・・・」
「単身世帯で・・・」
「賃貸住宅に住んでいて・・・」

 
というように考え、今出店しようと思っているエリアには、
そうした人たちがちゃんと住んでいるのかを、しっかり見極める必要があるのです。
 
こうしたデータは、ソフトウェアで簡単に調べられます。
 
 
例えば、ソルブ社製の「統計てきめん2プレミア」は、
チェーン企業だけでなく、個人でも使えるような簡単な操作性と価格です。
 
統計てきめん2プレミア一般公開用トップ画面

http://www.sorb.co.jp/premier/index.htm">http://www.sorb.co.jp/premier/index.htm
 
 
 
最近だと、「人口」や「世帯数」くらいであれば、
店舗物件を取り扱っている不動産業者なら、
無料で物件情報につけてくれる会社もあります。
 
ですが、地域住民を対象に商売をするのであれば、
購買流入客を対象にするより遥かに難しく、
データをより細かく見ていかなければなりません

(その理由はまた別の機会に)
 
住民の中でも、しっかりとターゲットとなる人を絞り込み、
そうした人たちがいるマーケットを選んで出店していきましょう。
 
それこそ、以下のように、駅別にデータを取って、
ランキングを作ってしまうのがいいですね。
 
年収500万円以上世帯ベストテン
 
これは、一都三県の約1,500駅について、
「年収500万円以上の世帯数」
を集計したデータの、上位10駅です。
 
そうした世帯の人たちを狙っていくなら、
まず、物件を探す優先度が高いのはこれらのエリア、ということです。
 
上記の「統計てきめん2プレミア」をはじめとした集計ソフトウェアを使用すれば、
こうしたランキングを作るのは難しいことではありません。
 
ぜひ、しっかり調べてみていただければと思います。
 
 
 
ちなみに、さらにその応用編として・・・・
 
複数のデータを掛け合わせて、業態ごとの、
「駅別出店余裕度ランキング」
を作ることも可能です。
 
以前に、埼玉・東京の「学習塾」を例にとって、その分析をおこなったことがあります。
ご興味ある方は、ぜひ見てみてください。
 
 
埼玉・東京の主要駅における学習塾の出店余裕度ランキング
http://takumaricchisalesup.blog.fc2.com/blog-entry-33.html
 
 
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