「立地が良い物件を取得する」とは、どういうことか

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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突然ですが、まず皆様に質問です。
 
 
 
「ショップビジネスにおいて、
『立地』は重要だと思いますか?」

 
 
 
 
 
 
 
このブログをお読みいただいている皆様や、
ソルブをご存知の方々は、
おそらくほぼ全ての人が、「はい」と答えてくださるでしょう。
 
物件を借りる・買うなどして、リアルの店舗を出す以上、
「ショップビジネスに立地なんて全く関係ない」なんて言う方は、
滅多にいらっしゃらないと思います。
 
これは、私の知る限りショップビジネスに携わる人のほとんどが、同じ考えです。
 
 
 
では、質問を少しだけ変えます。
 
 
 
「ショップビジネスにおいて、
『立地』は『どの程度』重要だと思いますか?」

 
 
 
 
 
ここからが、皆さんの意見の分かれるところですよね。
 
 
飲食業界では、よく、「立地8割」などという言葉が使われます。
 
これは、
「売上げの8割は立地で決まる」
という意味です。
 
つまり、お店が売れるか売れないかを決定づける要因は、
商品力・営業力やサービス力は、2割程度にしか過ぎず、
立地に起因するものが大部分である、ということです。
 
営業内容やサービスをどんなに頑張って、「2倍」のクオリティにしても、
売上げ全体から見たら「2割」しかアップしません。

 
一方で、立地のポテンシャルが「2倍」になれば、
売上げは「8割」アップすることになるわけです。


(解説)
立地(0.8)+営業力(0.2)=売上(1)

立地(0.8)+営業力2倍(0.4)=売上(1.2)
立地2倍(1.6)+営業力(0.2)=売上(1.8)
 
 
飲食店はショップビジネスの中でもとりわけ立地の影響を受けますし、
コンビニやスーパーなども、立地の影響は9割以上を占めます。
 
 
美容院や接骨・整骨院、スポーツクラブなどのサービス業も、
いくら目的来店のお客さんを「サービス」で集客しているとは言っても、
立地の影響がゼロにはならず、5~6割は立地の影響を受けます。
 
いくら腕が良い美容師さんでも、お客さんを引っ張れる距離には限界がありますし、
スポーツクラブの会員だって周辺の住民や就業者がメインになれば、
それは「商圏」に関わる問題でしょう。
 
 
いずれにしても「立地」は、お店の売上げに対して、
非常に占める割合の大きい、優先順位の高いポイントです。
 
 
 
 
では、最後にもうひとつだけ質問です。
 
 
 
 
「ショップビジネスの『立地選び』において、
どれだけの投資をしますか?」

 
 
 
 
 
お店をオープンするに当たり、掛かる費用は色々なものがありますよね。
設備投資、人件費、仕入れ、物件取得費用などなど・・・・
 
最低限、これだけは無いと開業できない、という費用があります。
 
 
その中で、「物件取得費」というのは基本的に外せないものですが、
 
極端な話、物件の立地が良かろうと悪かろうと、物件そのものが取得できれば、
とりあえずお店を出店することだけは、可能です。

 
 
しかしながら、当たり前のことですが、
「物件を取得すること」と、
「立地の良い物件を取得すること」では、
ワケが違います。

 
どこでも出店すればいいかというとそんなハズはなく、
売れない悪立地に出店してしまえば、
商売自体が立ち行かなくなる恐れがあるわけですから。
 
 
ただ、前者は必要最低限の、物件の契約に関する費用だけで済みますが、
後者は、多くの場合、そうはいきません。
 
立地の良い物件を探し、取得しようと思ったら、
追加で様々な費用が必要になってきます。

 
それは例えば、立地調査ひとつとっても、
外注すれば単純にその費用が掛かりますし、
社内でおこなおうとしたって、担当者の人件費が掛かります。
 
 
物件の情報にしても、
インターネットで開示されているような、無料で閲覧できる情報の中に、
良い物件の情報なんてほとんどありません。

 
良い物件を見つけたいと思ったら、情報を探すところから、
不動産会社や店舗開発のエージェントに、追加費用を支払って、
探してもらわなければならないでしょう。
 
そして、そうした手間に付随する人件費だってどんどんかさんでいきます。
 
 
「立地の良い物件を取得すること」は、
そう簡単にいくものではありません。
 
 
 
・・・・だから、なんでしょうね。
 
お店をオープンするにあたり、「物件取得費」は、
絶対必要だから工面するものの、
「良い物件の取得」について、『投資』をする人は、
そう多くはないのが、実態ではないでしょうか。

 
 
まったくの投資ゼロということも少ないでしょうが、
「売上げの8割が立地で決まる」というのであれば、
開業にかける費用や時間も、「立地探しに8割費やす」
という、
そうした発想になってもおかしくないはずです。
 
しかし、実際のところを見ると、私の肌感覚ではありますが、
とりわけ中小チェーンや個人さんの場合、
 
売上げは「立地8割(営業の中身2割)」であるのに対し、
掛ける時間やお金は、「中身8割(立地2割)
」といったものです。
 
例えば、ラーメン店さんの場合、
 
おいしいラーメンを作るための修行には、
半年程という時間を費やし、お金を投資しても、

 
良い物件を取得するためには、
せいぜい1~2時間だけ専門家に相談してみたり、
数千円~数万円のデータを見て満足してしまう・・・・

 
なんていうケースが、多々あります。
 
 
 
こうしたことが、
「新しく出るお店より潰れるお店の方が多い」
という事実に繋がる一因になっていることは、間違いないでしょう。
 
<参考>
「立地選び」に油断する人が多いことが「潰れるお店の4割は開業から1年以内」という衝撃の事実に繋がっている
http://takumaricchisalesup.blog.fc2.com/blog-entry-16.html
立地を軽んじることがどれほど集客に響くかシビアに分かるひとつの証拠
http://takumaricchisalesup.blog.fc2.com/blog-entry-50.html
 
 
 
「立地が良い物件を取得する」ということは、
必要最低限の出店費用に加え、
追加で、「投資をする」ということ
です。
 
この「投資」には、お金のみならず時間も含まれます。
 
どちらか一方、もしくはその両方を「投資」して初めて、
「立地が良い物件を取得する」ということができるものです。

電卓とお金

 
ショップビジネスに携わる人の99%が、立地を重要視しています。
優先順位として高い位置に挙げる人も多くいらっしゃいます。
 
しかしながら、
立地を考えることに時間やお金を「真剣に」投資できる人は、
その中の10%にも満たないでしょう。

 
お金を投資できないなら、時間をかけてじっくり調べればいいのです。
もちろん、十分にお金を投資できるなら、調査会社に依頼をしたり、
チェーン企業であれば自社内にノウハウを構築することも可能です。
 
しかし、なかなか、そこまではできない・・・・

 
 
僕は、こうした事に、とても強い危機感を持たざるを得ません。
 
立地のノウハウ構築に時間や費用を投資できなかったばかりに、
成長が途中で止まり、廃れてしまったチェーンも、
父の会社にいた頃から、多く見てきました。
 
 
皆様、
「立地にはそんなにお金や時間をかけなくてもなんとかなる」
と、思ってしまいがちなんですよね。
 
 
 
はたして、「なんとかなる」のかどうか・・・・
 
昨今よく、「やり方」と「在り方」の話が取り沙汰されます。
 
いくら「やり方」を学んでも、お金を稼いでも、成功しても、人としての幸せとは関係ないのですよね。
大切なのは、どう生きるかの「在り方」の方である、と。
 
 
お店にとって、「立地」とは、
 
人にとっての、「在り方」です。
 
 
 
繁盛させたいお店の立地を考えることは、
 
幸せになりたい人が心の在り方を考えることと、きっと同義です。
 
 
 
考えたいこと、フォーカスしたいことに、フォーカスしていけばいいのです。
 
 
ただ、僕は、
 
「立地を考えることが大切だよ」
 
と、言い続けるだけのことです。
 
 
 
人として、「在り方」の大切さを、実感しているからこそ。
 
 

 

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少なくとも私がしていきたいビジネスの形は、
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ですから、まず、人として繋がり合い、
「この人に仕事をお願いしたい」と思っていただき、
「この人からの仕事をお受けしたい」と私自身も思えること。

そういう、お客さんとの関係性の中で、
私は、こうして私の立地コンサルティングのノウハウを、
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ご理解いただければ幸いです。


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