立地の良し悪しが一長一短!それならどこにウェイトを置いて出店するか

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年間で500件以上のお店を調査する『日本一の繁盛店分析マニア』が綴る、物件探しから販売促進・チェーン展開に至るまで、出店戦略ノウハウの極意!

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【立地調査レポ #0009】
 
『いきなり!ステーキ 錦糸町店』
 
 
いきなり!ステーキ錦糸町店外観


実査日:2015/5/18


<立地点数>
 
66点/100点
 


<店舗データ>
 
平均月商:1,800万円
坪数:19.5坪
席数:最大34人収容可能
客単価:2,000円
業態:立ち食いステーキ
住所:東京都墨田区江東橋3-8-12 KINSIA ANNEXビル1F
 
(柴田書店『月刊食堂』2015年3月号より)


 
 
<立地所見>
 
 
お店の位置は、ここです。
 
いきなり!ステーキ錦糸町店周辺GMAP
  
錦糸町駅南側ですね。
大きな東西道路「京葉道路」を渡ったところです。
 
 
統計データでいうとこんな感じです。
(拡大して見てください)
 
いきなり!ステーキ錦糸町店周辺統計データ
 
周辺500m圏で小売販売額は800億円超えなので、マーケットとしてはそこそこ十分な流入がある街、というように考えられます。
 
 
 
このお店は・・・・
私としても、ちょ~っと評価に困った物件でした。
 
まず、マイナス点から書いていきます。
 
 
駅から直接アクセスしにくい 

このお店のすぐ北側に大きな交差点があるんですが、ここにはなんと横断歩道がないのです。
 
錦糸町駅前交差点は歩道橋しかない
 
このような感じで、歩道橋のみ。
そのため、駅からアクセスしようと思ったら、この交差点の西側、『マルイ』の前から渡ってくるしかありません。
それか、ちょっと大変ですがわざわざ歩道橋を上がって下がって、とするか。
 
この面倒さは、マイナスに考えざるを得ません。
 
 
店前歩行者からお店が見えにくい 
 
似たような店舗が複数あって少し目立ちにくい
 
この写真のように、同じような間口のお店が複数並んでいて、目立ちにくい状況です。
隣のお店の看板やのぼりなどにまぎれて、景色の中に溶け込んでしまっている感があります。
 
やっぱり隣のお店と融合しがち
  
こういうことは、意外と皆さん軽視しがちなんですが、大事なことです。
 
「いやいや見えるじゃん!」
って思われるかもしれませんが、それは、写真だからです。

もしくは、意識して見ているからです。
 
何も知らずに普通に歩いている場合、こういうふうにお店が並んでいると、なかなか視界に入ってこないのが現実なのです。
 
「お店が見える」とは、意識しなくても視界に入ってくるという状態を指します。
 
そういう意味では、確かにこのお店は物理的に見えないわけではないものの、意識していない人にとってはやや見えにくいということで、こうした点はマイナスと捉えざるを得ません。
 
 
 
こうしたマイナス点があるものの・・・・
続いて、プラス点についてです。
 
 
南北のメイン動線上にある 
 
地図からもお分かりになる通り、駅前交差点で京葉道路と交わる店前の南北道路は、とても大きな道路です。
 
お店より南側エリアに住んでいる人や働いている人は、駅に向かう時、このお店の前の道路を主に使っている可能性が高いと考えられます。
つまり、店前に集中度の高い動線が形成されているということです。
 
これはポイント高いです。
 
 
マルイやリヴィンを核とした商業流入がある 
 
「商業流入があること」は、とりわけ飲食店の売上げにはダイレクトに関わってくる要因です。
 
錦糸町駅の南口側には、マルイやリヴィンなどの複数の大型商業施設があります。
大型商業施設があるということは、街の外から流入してくる人がいるということです。
その裏付けは、「小売販売額800億円」という統計データにも表れています。
 
とりわけマルイは近くにあるため、例えばマルイ利用者に働きかけることで、効率的にお客さんとして吸引することができると考えられます。
 
まぁ勿論、マルイ利用者がわざわざこのお店の前を通る必然性はあまり無いので、過度な期待は禁物です。
あくまでメイン客は南側エリアの人々、しかしそれにプラスして、購買流入客も吸引することができるということです。
 
 
 
 
以上が、このお店のマイナス点とプラス点です。
 
ちょっと判断を迷ってしまったのは、
「購買客の動線はない」けど「就業者や住民の動線はある」
「直接駅からアクセスはしにくい」けど「大きな購買流入はある」
というように、一長一短な立地だったからです。
 
 
もちろん、多くの場合にベストなのは、駅と商業施設の動線上に出店することです。
 
ですが、錦糸町エリアは、道路や街の構造上、それはとても難しい状況にあります。
そんな中で、どこにどうウェイトを置いて考えるかによって、立地の良し悪しの捉え方も変わってきます
 
そういった点では、例えば「就業者のランチやディナー需要」にフォーカスをするならば、この立地は決して悪くない、というより標準以上に良い立地であると思います。
南側エリアの人々を効率的に吸引することができることに加え、うまくいけば購買流入客というボーナスポイントがつくのですから。
 
ただし、もし「買い物客をメインターゲットにしたい!」というのであれば、この立地では苦戦を余儀なくされるでしょう。
そのあたりは、業態によりけり、ですね。
(いきなり!ステーキはおそらく前者ですので、問題なさそうですね)
 
 
 
 
 
なお、この立地は、将来的なリスクも少々抱えています。
 
もしも今後、競合店が出店してきた場合、受けるマイナス影響はきわめて大きいものになると思います。
 
それが、北側の大きな交差点に出店された場合だけじゃないです。
南側の、このお店より駅から遠いところに出店されても、駄目なのです
 
「自分のお店の方が駅に近ければいいんじゃないの?」
と考えられるかもしれませんが、それは違います。
 
道路構造の問題で、駅からダイレクトにお客さんを引っ張れるわけではない以上、駅に近いことは何の有利にも働きません
 
このお店のキモは、「南側エリアの人々を吸引できること」なのですから・・・・
もし、南側のお客さんを、競合店によって奪われてしまったとしたら、それは大問題です。
 
このように、立地の競争力は強くはありません
 
 
 
こうしたことを勘案して、このお店には66点という評価をつけました。
 
標準以上で、現時点では良好だと言えますが、今後も油断はできませんよ、という立地ですね。
 
しっかりと、とりわけ南側エリアの人々に対してブランディングを図り、万が一競合が出てきても、簡単には奪われないような店舗運営を心掛けていただきたいと思います。
 
 
 
 
 

 
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